양도세 중과 유예 이후의 부동산 투자 방법

양도세 중과 유예는 투자자의 운신의 폭을 넓혀 줍니다. 2년의 한시적 중과 유예를 보고 진입하는 투자자들이 있을 것으로 보이며, 이에 따라 부동산 투자 방법에도 일부 변화가 예상됩니다. 특히, 특정 조건의 물건들 위주로 관심이 몰릴 가능성이 있다고 보입니다. 

 

 

1. 투자 시점 
 → 중과 유예 시작 전 선진입 ~ 유예 만료 전 매도

2. 투자 대상
 → 아주 높은 수익률이 기대되는 물건
 → 임대차 계약 갱신을 곧 앞둔 물건

3. 투자 방해 요소
→ 임대차법 (2년+2년)
→ 취득세, 보유세 등 세금 부담
→ 매도의 어려움

 

 

 

 

양도세 중과 유예 이후의 부동산 투자 형태

 

• 투자 시점

부동산 투자자에게 2년이란 시간은 꽤나 큰 의미로 다가옵니다. 전세 1바퀴를 돌릴 수 있는 시간이기 때문입니다. 윤석열 당선인의 공약대로 2년 동안 중과가 유예된다면 그 틈을 타 일반과세를 노리고 진입하는 투자자들이 있을 것입니다. 

 

 

진입의 시점은 유예가 시작되는 시점보다 한 스텝 앞선 시기가 될 것입니다. 그래야 2년 보유 후 보다 안전하게 매도를 진행할 수 있기 때문입니다. 해당 공약의 현실화 추이를 보면서 1~2달 앞선 타이밍에 선진입을 할 가능성이 높으며, 시행령 개정 이후 약 2~3달 뒤부터 유예가 시작된다고 가정 시 투자자에겐 약 2년 반이라는 시간이 주어지게 됩니다. 

 

 

• 투자 대상

단연, 높은 투자 수익률이 기대되는 물건에 투자를 하게 될 것입니다. 어느 투자든 높은 수익률을 기대하겠지만, 2년 반이라는 제한된 투자 기간과 취득세, 보유세 등 다른 세금의 부담은 해당 투자의 리스크를 한층 높이게 됩니다. 리스크가 높아지는 만큼 아무래도 더욱 높은 수익률이 기대되는 물건에 투자를 할 가능성이 높습니다. 

 

 

반면, 양도세 중과 완화로 그동안 투자하기 어려웠던 물건들에 관심이 가게 될 확률이 높습니다. 그동안은 다주택자라는 오명으로 공시가 1억 이하 등의 테마성 투자에 관심을 가졌다면, 앞으로는 테마성보다는 본질적인 가치를 지닌 물건들에 관심을 주게 될 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

높은 기대 수익률과 본질적인 가치의 특성을 지닌 물건들은 무엇이 있을까요? 저는 개인적으로 서울 및 1기 신도시의 재개발, 재건축 물건들이 떠오릅니다. 높은 리스크만큼 높은 수익률을 기대할 수 있고, 수도권의 노후주택 이슈와도 맞물려 신축이 될 수 있는 본질적인 가치를 지닌 것들이라 판단되기 때문입니다. 

 

 

또한, 임대차 계약 갱신을 곧 앞둔 물건이라면 그 인기가 높아질 것입니다. 왜냐하면 투자자가 희망하는 매도 시점에 실입주자에게 팔 수 있는 확률이 높아지기 때문입니다. 2년을 살짝 넘는 보유기간을 맞추기에도 용이하고, 매도 시점에 세낀 물건 대비 더 높은 가격을 받을 수도 있습니다. 그렇기 때문에, 투자자들이 임대차 계약 갱신을 곧 앞둔 물건들 위주로 찾아다닐 확률이 높습니다. 

 

 

• 투자 방해 요소

아무래도 제일 마음에 걸리는 것은 바로 임대차법입니다. 자칫하면 '2년+2년'으로 총 4년이 묶일 수 있기 때문입니다. 보통, 세가 낀 물건은 투자자가 아니면 잘 매수를 하지 않습니다. 대부분은 실입주가 가능한 물건을 찾기 때문입니다. 양도세 중과 유예로 주어지는 것은 약 2년 남짓의 시간입니다. 세입자분이 2년만 살고 퇴거하시지 않는 이상 해당 물건을 실수요자에게 팔기란 어려울 것입니다. 

 

 

다음은 양도세 외의 세금 부담입니다. 여타의 세금 역시도 완화가 될 가능성이 있지만 법령 개정을 필요로 하여 당장의 현실화가 불가능한 것들도 많다는 판단입니다. 취득세, 보유세 등의 부담이 막대하다면, 양도세 완화 하나만을 보고 투자하기란 매우 고민이 되는 일일 것입니다. 그렇기 때문에, 세금 부담 이상의 수익을 낼 수 있는 물건을 찾게 될 것이며 서울 및 1기 신도시 내의 재개발, 재건축 물건들이 이에 잘 부합할 것으로 판단합니다. 

 

 

마지막으로, 매도의 어려움 또한 고려해봐야 할 문제입니다. 왜냐하면 중과 유예를 노리고 진입하는 투자자들의 매도 시점이 거의 비슷할 것이기 때문입니다. 물론 매도 시점이 공급 부족으로 인한 대세 상승장이라면 그 영향은 덜할 것입니다. 하지만, 반대의 경우라면 매도가 잘 되지 않아 애를 먹게 될 수도 있습니다. 최악의 경우는 유예 만료 기간을 넘어서 매도가 되는 것입니다. 

 

 

 

 

※ 다주택자 양도세 중과 유예 가능성과 관련된 내용은 아래 링크 참고

 

https://budongsanda.tistory.com/entry/%EB%8B%A4%EC%A3%BC%ED%83%9D%EC%9E%90-%EC%96%91%EB%8F%84%EC%84%B8-%EC%A4%91%EA%B3%BC-%EC%9C%A0%EC%98%88

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