1기신도시 특별법에서 이야기하는 고도제한

1기 신도시 재생과 관련된 법이 발의가 되었습니다. 추후 진행 과정을 봐야겠지만 민주당과 국힘당에서 발의한 법안은 사뭇 비슷합니다. 다만, 해당 법에도 불구하고 고도제한 이슈는 피해 가기 어려울 것으로 보입니다. 특히, 서울공항이 근접한 분당은 일부 주의가 필요해 보입니다. 

 

 

1기 신도시 재생 관련 법안

 

국민의 힘당

  → 노후 신도시 재생 지원에 관한 법률안

  → 송석준 의원 대표 발의

  → 2022.02.28 발의 및 현재 위원회 심사 중

 

민주당

  → 노후 신도시 재생 및 공간구조개선을 위한 특별법안

  → 김병욱 의원 대표 발의

  → 2022.03.14 발의 및 현재 위원회 심사 중

 

 

 

 

고도제한과 관련된 1기 신도시 재생 법안

 

군사기지 및 군사시설 보호법 제10조 - 비행안전구역에서의 금지 또는 제한

누구든지 비행안전구역 안에서는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 하여서는 아니 된다. 

→ 제2구역부터 제6구역까지에서 그 구역의 표면높이 이상인 건축물의 건축, 공작물ㆍ식물이나 그 밖의 장애물의 설치ㆍ재배 또는 방치

 

 

위에서 알 수 있듯, 분당의 고도제한은 엄밀히 말하면 비행안전구역과 관련된 이슈입니다. 실제로 토지이용계획과 국가 공간정보 포털을 활용하면 이를 확인할 수 있습니다. 분당의 경우 대부분 '비행안전 6구역(전술)'에 속해 있으며, 적용받는 고도제한의 높이는 단지별 위치에 따라 상이합니다. 

 

 

해당 '비행안전구역'과 관련된 상위 법률은 '군사기지 및 군사시설 보호법'입니다. 그런데, 이러한 군사시설 보호법과 관련된 내용이 1기 신도시 재생 법안에 나오게 되었습니다. 그 내용을 살펴보면 아래와 같습니다. 

 

 

 

 

노후 신도시 재생 법안 제1장 총칙 제4조 - 다른 계획과의 관계

 

국민의 힘당 법안

이 법에 따른 노후 신도시 재생사업의 기본계획과 실시계획은 다른 법률에 따른 개발계획에 우선한다. 다만, 「국토 기본법」제6조 제2항 제1호에 따른 국토종합계획 및 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 계획에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

민주당 법안

이 법에 따른 노후 신도시 재생ㆍ공간구조개선사업의 기본계획과 실시계획은 다른 법률에 따른 개발계획에 우선한다. 다만, 「국토 기본법」제6조 제2항 제1호에 따른 국토종합계 획 및 「군사기지 및 군사시설 보호법」에 따른 계획에 대하여는 그러하지 아니하다.

 

 

쉽게 이야기하면, 1기 신도시 재생법은 다른 법과 충돌 시 우선하게 되지만 군사시설 보호법과 충돌 시 그렇지 못하다는 이야기입니다. 즉, 해당 재생법에도 불구하고 분당은 비행안전구역(고도제한)으로 부터 자유로울 수 없다는 이야기입니다. 

 

 

특히, 양당의 법안 모두 해당 내용을 포함하고 있기에 실제 최종 법안 역시도 이와 같은 내용을 포함할 가능성이 높아 보입니다. 즉, 1기 신도시 재생과 관련하여 분당에 투자할 경우에는 이러한 고도제한을 반드시 확인해야 한다는 이야기가 됩니다. 

 

 

1기 신도시 재생은 특별법이란 이름을 붙일 정도로 그 중요도가 높은 사안입니다.  하지만, 해당 특별법이 모든 단지가 재건축이 가능하도록 만들어주는 것은 아닙니다. 용적률 완화 등을 통해 사업성을 높여줄 수는 있겠지만, 애초에 일정 높이 이상 증축할 수 없다면 용적률은 큰 의미가 없어지게 될 것입니다. 

 

 

 

 

고도제한 완화를 기대하는 것은 어떨까?

 

위의 특별법 내용을 가지고 고도제한 완화가 불가능하다고 이야기할 수는 없습니다. 다만, 고도제한이 재건축 추진 시 법령상의 걸림돌이 되어 추진을 어렵게 만드는 요소가 될 수 있겠다는 생각은 할 수 있습니다. 그렇다면 부동산 투자자로서 어떠한 선택을 하는 것이 합리적일까요? 

 

 

실제로 성남시에는 고도제한이 완화된 케이스가 있었습니다. 현재 산성역 포레스티아가 된 신흥주공이 바로 그 주인공입니다. 고도제한으로 최대 15층까지밖에 증축이 안되었지만 규제 완화를 통해 현재 최고층 28층까지 증축이 된 상태입니다. 

 

 

이처럼 과거의 사례를 통해 고도제한 완화를 기대해볼 수도 있지만, 사실 이것은 너무 막연한 기대가 아닐까 라는 생각을 해보게 됩니다. 결국 투자는 확률의 게임이기에 되도록이면 사업성에 영향을 줄 정도의 고도제한이 걸린 단지는 피해 가는 것이 합리적이라는 생각입니다. 

 

 

 

 

※ 분당 동별 고도제한 및 해발고도 확인

 

분당아파트 고도제한과 평균 대지지분 순위 (이매동)

 

분당 아파트 용적률과 평균 대지지분 (야탑동)