1기 신도시 특별법(안)이 말해주는 역세권 용적률 500%

1기 신도시 재생 관련 발의안을 보게 되면 용적률 완화에 대한 부분이 언급되어 있습니다. 특히, 민주당 법안에는 역세권에 특별하게 높은 용적률을 부여한다는 문구가 있습니다. 법안의 내용을 살펴보고, 용적률 500%을 부여받을 수 있는 조건이 무엇인지 판단해 보겠습니다. 

 

 

노후 신도시 재생 지원에 관한 법률안 (국민의 힘당 발의안)

제3장 노후 신도시 재생사업을 위한 지원

3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조와 관련한 위임 규정에 따라 조례로 정한 용적률 최대한도의 예외. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 최대한도를 초과할 수 없다.

 

노후 신도시 재생 및 공간구조개선을 위한 특별법안 (민주당 발의안)

주요 내용

마. 노후 신도시 재생 및 공간구조개선 특별지구에 대하여 건폐율ㆍ용적률 등의 기준을 대폭 완화하고 해당 지구 내 역세권 및 특정 지구에 한하여 특별하게 높은 용적률을 부여하는 등 특례 조항을 적용할 수 있도록 규정함

 

 

 

 

1기 신도시 특별법이 말해주는 것

 

양당에서 발의한 법안의 내용은 꽤나 비슷한 구석이 많습니다. 여야 가리지 않고 1기 신도시 재생의 필요성을 잘 인지하고 있다는 이야기입니다. 특히나, 양당에서는 공통적으로 용적률 완화를 이야기하고 있습니다. 1기 신도시의 현 용적률이 높은 편이니 부여되는 용적률을 더욱 높여 사업성을 맞춰주겠다는 것입니다. 

 

 

그렇다면 언론과 매체를 통해 회자되던 용적률 500%는 모든 단지에게 적용이 될 수 있는 이야기일까요? 개인적으로 모든 단지에 적용이 되기는 어렵다는 판단입니다. 다만, 어떤 기준을 제시하고 이에 부합하는 단지의 경우 500% 용적률 혜택을 부여하는 형태로 정책이 시행되지 않을까 판단해 봅니다. 

 

 

판단을 위해 각 당의 발의안 중 용적률과 관련된 핵심 부분만 발췌하여 살펴보도록 하겠습니다. 

 

국민의 힘당 발의안 中

1.  조례로 정한 용적률 최대한도의 예외.
2.  다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 최대한도를 초과할 수 없다.

 

먼저, 국민의 힘당 발의안 내용입니다. 조례로 정한 수준을 넘어서는 용적률을 부과하겠다는 의미로, 쉽게 말해 용적률을 더 주겠다는 의미입니다. 성남시 조례에서 확인할 수 있는 3종 일반주거지역의 최대 용적률은 280%이나, 해당 법안이 통과되고 나면 그 이상의 용적률을 부과받을 수 있게 되는 것입니다. 

 

 

 

 

다만, '국토의 계획 및 이용에 관한 법률' 제78조에서 이야기하고 있는 주거지역의 최대 용적률은 500%입니다. 즉, 용적률을 더욱 주겠지만 500%를 넘어설 수는 없다는 이야기가 됩니다. 

 

 

용적률의 증가는 곧 사업성의 증대를 가져오기에 의미하는 바가 큽니다. 다만, 안타깝게도 국힘당 법안에서는 어떤 조건의 단지에 이러한 용적률 혜택이 부여될 수 있는지 이야기하고 있지 않습니다. 그러나 한 가지 확실한 건, 모든 1기 신도시 단지들이 용적률 500%의 혜택을 받지는 않을 것이라는 점입니다. 

 

민주당 발의안 中

1.  건폐율ㆍ용적률 등의 기준을 대폭 완화
2.  역세권 및 특정 지구에 한하여 특별하게 높은 용적률을 부여하는 등 특례 조항을 적용

 

민주당 발의안 역시도 용적률 완화를 이야기하고 있습니다. 그런데 한 가지 주목할 점은 '역세권 및 특정지구'에 한하여 높은 용적률을 부여한다는 것입니다. 그것도 특별하게 높은 용적률을 말입니다. 그저 용적률 최대한도에 예외를 두겠다는 국힘당 법안과는 다소 차별화되는 부분으로, 해당 부분에서만큼은 민주당의 발의안이 보다 더 구체적이라 할 수 있겠습니다. 

 

 

그런데, 사실 이 역세권의 범위가 어디까지냐를 가지고도 많은 논쟁이 있을 수 있다고 생각합니다. 흔히들 역으로부터 반경 250m 혹은 500m 내로 이야기하는 경우가 많습니다만, 실제로 역세권의 구체적인 범위에 대해 명시하고 있는 법률은 없습니다. 다만, 서울시의 조례 혹은 역세권과 관련된 연구 자료들을 근거 삼아 역세권의 범위에 대해 기준을 세우고 있는 것뿐입니다. 

 

 

그렇기에, 추후에는 보다 구체적인 형태로 역세권의 범위에 대해 명시가 될 것으로 판단합니다. 그래야 단지 간 용적률 특혜 시비에서 자유로워질 수 있기 때문입니다. 그런데 그 구체적인 범위가 어떠하든 간에 한 가지 분명한 것은 역세권을 중심으로 용적률 혜택이 많이 주어지게 될 것이라는 점입니다. 그렇기에, 투자자의 입장에서는 아무래도 역세권 단지를 중심으로 살펴볼 필요가 있다는 생각입니다.  

 

 

여전히 역세권의 범위가 모호하기에 무엇을 기준으로 봐야 할지 애매한 것도 사실입니다. 다만, 안전하게 잡으려면 역의 중심으로부터 반경 250m, 조금 더 넓게 잡고자 한다면 반경 500m 정도가 적당하지 않을까 싶습니다. 그러나 분당의 경우 반경 250m로 설정을 하게 되면 해당되는 단지의 수가 기하급수적으로 줄어들게 됩니다. 그렇기에, 반경 500m 정도의 범위 내로 들어오는 단지가 제일 적당하지 않을까 싶습니다. (물론, 어디까지나 개인적인 판단이며 추후 역세권의 범위와 역세권 단지들에 대해 다뤄볼 수 있도록 하겠습니다)

 

 

 

 

1기 신도시 특별법에서 이야기하는 고도제한

1기신도시 특별법에서 이야기하는 고도제한