노후주택과 준공연도에 따른 지역별 아파트 현황 (집을 사야 하는 이유)

최근 주춤하고 있는 부동산 시장의 움직임 때문인지 '이제는 끝물이다' 혹은 '폭락이 올 것이다' 등의 부동산 시장에 대한 부정적인 전망들을 쉽게 접할 수 있습니다. 그 이유를 들어보면 '가격이 이미 많이 올랐다' 혹은 '금리 상승으로 부채 상환 부담이 커질 것이다' 등의 이유가 있습니다.


우선, 가격에 대한 이야기를 하자면 자본주의에서 가격은 수요와 공급이 만나 이뤄진 균형점입니다. 내가 인정하기 싫거나 비상식적인 수준이라 하여 그 가격이 비정상이 되는 것은 아닙니다. 내가 아닌 그 누군가는 그 가격을 지불하고 살만큼의 용의와 여력이 있는 것이며, 저희가 보는 시장의 가격은 이러한 수요와 공급의 합의점을 의미합니다.


그렇기 때문에, '이미 많이 올랐기 때문에 하락할 것이다'라는 주장은 논리적이지 못합니다. 어찌 보면 개인적인 희망사항일 뿐입니다. 시장에서 공급보다 수요가 더 많다면 그리고 그것이 아파트와 같은 필수재라면 가격은 아랑곳하지 않고 더욱 올라갈 것입니다.

 

 

 

다음으로는 금리 상승 부분입니다. 금리가 추세적으로 상승한다면 이것은 분명 부동산 시장에 부정적인 영향을 줍니다. 하지만 현재의 금리 상승은 추세적인 요인이라기보다는 변동요인에 가깝다는 생각입니다. 그리고 기준금리의 움직임 대비 주택담보대출 금리와 같은 시장금리가 비정상적으로 높아져 있다는 판단입니다. 또한, 수도권의 경우 금리의 상승에도 불구하고 그 이상의 시세차익을 기대할 수 있다면 이자를 부담하고서라도 집을 사는 유동성장의 성격을 보여줄 수 있다는 것을 기억해야 합니다.


더군다나, 집은 필수재이기에 매매든 전세든 월세든 결국 하나의 점유 유형을 선택해야 합니다. 금리가 오른 상황이기 때문에 매매를 하지 않겠다는 이야기는 결국 전세나 월세를 선택한다는 의미이고, 결국 전세나 월세로 몰린 수요는 전세가와 월세가의 상승을 만들어내고 이는 결국 매가의 상승을 만들어내게 됩니다. (시장 전체의 수요가 공급보다 많은 상황에서)


최근의 집값 하락 전망에 대한 위 2개의 반박논리는 서로 다른 듯 보이지만 사실은 '수요>공급'이라는 기본적인 상황을 전제하고 있습니다. 그리고 앞으로도 '수요>공급'의 상황이 만들어질 가능성이 매우 높다는 생각입니다. 이것을 뒷받침하는 강력한 근거 중 하나가 바로 노후주택 현황이며, 추후 노후주택이 많아져 결국은 대규모의 재건축, 재개발 사업을 할 수밖에 없다는 논리를 깔고 있습니다. 대규모의 정비 사업은 결국 멸실을 불러일으키고, 멸실 물량은 중단기적으로 공급의 대규모 감소를 가져올 것입니다.

 

전국 준공연도별 아파트 현황 (면적 기준 : 모든 평형)

 

전국 준공연도별 아파트 현황(면적기준 모든평형), 출처 : KOSIS

1980년부터 2019년 사이의 전국 준공연도별 아파트 현황입니다. 소형 평형부터 대형 평형까지 모두 포함하고 있는 수치이며, 1988년을 기점으로 하여 준공된 아파트의 수가 급격하게 증가하는 것을 확인할 수 있습니다. 물론, 소형 평형이 포함되어 있어 실질적인 의미의 공급과는 동떨어진 물량도 포함되어 있습니다. 참고로, 여기서 실질적인 의미의 공급은 최소 신혼부부가 살 수 있는 형태의 공급을 의미합니다. (최소 방 3개 및 화장실 1개 아파트, 평형 기준으로는 24평 이상)


그런데 문제는 1980년대 후반에 준공되었던 아파트들의 노후도가 어느덧 30년 차를 넘어 40년 차를 향해가고 있다는 사실입니다. 또한, 1990년 초~중반에 준공되었던 아파트들 역시 일부는 이미 30년 차를 맞이 하였거나 곧 30년 차를 맞이하게 됩니다. 즉, 대량의 물량이 비슷한 시기에 준공됨에 따라 주택 노후화라는 이슈도 현재 같이 맞이하고 있는 것입니다. 결코 무시할 수 없는 수준들의 물량이 말입니다.


흔히 건축물(아파트)의 수명을 약 40년 정도로 보는데, 40년 차가 되면 안전상의 이유에서라도 해당 건축물은 허물고 다시 지어야 합니다. 그러나 서울 내의 노후주택을 보게 되면 40년 차가 넘어섰음에도 여전히 그 자리를 굳건히 지키고 있는 경우를 흔하게 볼 수 있습니다. 40년 차라는 것이 재건축이 되어야 하는 법적인 당위성을 제공해 주는 것은 아니기 때문입니다. 또한, 재건축이 당위성의 문제만을 가지고 이뤄지는 것도 아니기 때문입니다.


그러나, 이러한 노후주택과 재건축 이슈는 점차 시대적인 요구사항으로 바뀌어 갈 공산이 크다고 봅니다. 왜냐하면 어떤 특정 단지 혹은 특정 동의 문제만으로 치부하기엔 노후화가 진행 중인 아파트의 숫자가 굉장히 많기 때문입니다. 위의 자료에서 확인할 수 있듯, 1988년의 약 16만 호를 시작으로 하여 1990년대 중반까지 매해 약 40만 호의 노후주택이 발생하게 됩니다.

 

 

 

 

수도권 준공연도별 아파트 현황 (면적 기준 : 공급면적 25평 이상)

 

수도권 준공연도별 아파트 현황 (면적 공급 82.5m2 이상), 출처 : KOSIS

범위를 수도권으로 좁혀 보겠습니다. 위의 자료는 수도권의 준공연도별 아파트 현황을 나타낸 것으로, 보다 실질적인 의미의 물량을 확인하기 위해 공급면적 25평 이상의 물량만을 포함하였습니다.


전국 기준의 자료와 흐름이 완전하게 동일한 것은 아니나, 수도권 역시도 1980년대 후반을 기점으로 준공 물량이 기하급수적으로 증가합니다. 1988년의 약 4만 호를 기점으로 하여 90년대 초중반에는 연간 최대 약 10만 호의 준공 물량을 보여줍니다. 중요한 것은 한해에서 끝나는 것이 아닌 매해 발생한다는 사실입니다.


보다 피부에 와닿도록 한 가지 예를 들어 보겠습니다. 분당 1기 신도시의 전체 세대수가 약 10만 호 정도입니다. 현실적으로 그렇게 될 일은 없겠지만 분당 1기 신도시의 모든 아파트들이 재건축을 위해 멸실이 된다면 어떠한 일이 발생할까요? 아마 주변의 전세가는 미친 듯이 폭등할 것이며, 아마 유례없는 부동산의 상승장을 야기할지도 모릅니다.


그런데 이보다 더 중요한 한 가지 사실은 위와 같은 노후주택 문제를 해결하기 위해선 반드시 재건축을 진행해야 한다는 것입니다. 당장에는 전세가 상승과 매가 상승으로 인한 엄청난 부작용이 발생하겠지만, 결국 시장에 양질의 주택을 공급하기 위해선 이 일련의 과정을 감내해야 한다는 것입니다. 결국 2보 전진(주택 공급 증가)을 위한 1보 후퇴(주택 공급 감소)인 셈입니다.


그리고 또 한 가지 기억해야 할 사실은, 재건축과 같은 정비사업이 진행되기 위해선 시장이 반드시 상승장 속에 있어야 한다는 것입니다. 혹, 시장이 하락장으로 전환하게 된다면 재건축의 진행은 현실적으로 불가능하게 되며 이는 결국 노후주택의 집중 현상을 더욱 악화시킬 뿐입니다. 양질의 주택 공급이라는 근본적인 문제를 해결하지 못한 채로 말입니다.


그렇다 보니, 결국은 돌고 돌아 주택 공급이라는 문제와 다시금 맞닥뜨리게 되어 있습니다. 위의 노후주택을 근본적으로 해결하기 전까지는 말입니다. 또한 어떠한 형태로 재건축을 규제하든 간에 결국 시간은 재건축의 손을 들어줄 수밖에 없습니다. 주택의 수명이 유한하다는 것은 결코 변하지 않는 사실이기 때문입니다.

 

 

 

 

집을 사야 하는 이유와 이길 수밖에 없는 게임

당장에는 위에서 이야기하고 있는 노후주택 이슈가 크게 다가오지 않을 수도 있습니다. 그리고 노후주택과 집을 사야 하는 이유 사이에는 그 어떠한 연결고리도 없다고 생각할 수 있습니다. 하지만, 위의 노후주택 이슈는 유주택자에게는 절대적으로 유리한 환경을 제공합니다. 반면, 무주택자에게는 절대적으로 불리한 환경을 제공합니다. 그 이유를 정리해보자면 아래와 같습니다.

※ 노후주택 이슈에 근거한 집을 사야 하는 이유 (수도권)

1. 수도권에는 현재 충분한 양질의 주택을 공급할 수 있는 땅(택지)이 없다.

2. 3기 신도시 등 택지 개발을 통한 공급 대책이 있기는 하지만 시간이 매우 오래 소요된다. (현재 입주하고 있는 검단신도시는 2007년에 택지지정이 되었다)

3. 결국 수도권 내의 공급을 위해선 정비사업이 현실적인 방안이다. (재건축, 재개발 / 또한, 현재처럼 인구의 증가폭이 크지 않은 상황에선 도시를 확장시켜 나가는 것보다 기존의 도심을 재정비 및 재활용하는 방향이 더욱 합리적이다)

4. 그런데 수도권 내 아파트들의 노후도가 심화되고 있으며, 해당 노후주택들은 80년대 후반~90년대 초중반에 준공된 것들이 많다.

5. 그 물량이 기하급수적으로 많기 때문에 한 번에 정비사업을 하지는 못할 것이다. (동시에 멸실이 나온다면 엄청난 사회적 혼란이 야기될 것이다)

6. 결국 순차별로 부작용을 최소화하는 방향으로 진행이 될 공산이 큰데, 이를 위해선 결국 시장이 지속적으로 상승이 나와줘야 한다. (하락장에선 사업성 부족으로 재건축 등 정비사업 불가)

7. 혹, 만에 하나 하락장이 나와준다 해도 결국 오래가지 못한다. 왜냐하면 시장의 근본적인 공급 문제가 해결되지 못하였기 때문이다.

8. 만에 하나 하락장으로 노후주택 문제가 해결되지 못한다면 결국 노후도는 극에 달할 것이고, 이는 엄청난 사회적 문제를 발생시킬 것이다.

9. 주택의 수명은 유한한데 건물이 붕괴되어 인명피해가 나올 때까지 이 문제를 방치하지는 못할 것이다. 이것은 정치적, 사회적으로 엄청난 문제를 유발할 것이기에 결국 정부는 어떠한 형태로든 정비사업을 진행할 수밖에 없다.

10. 혹, 특정 정부에서 재정비 사업을 하지 않더라도 결국 노후주택 문제는 다시금 불거질 수 밖에 없다. 근본적인 해결이 없었고 주택은 계속 늙어만 가기 때문이다.

11. 근본적인 해결이 없다면 무한루프를 도는 것처럼 결국 노후주택 해결과 신규 주택 공급이라는 문제와 맞닥들일 수밖에 없다.

11. 위의 일련의 과정을 볼 때, 그 어느 측면을 보아도 집을 사지 말아야 할 이유는 없다.

12. 시간은 결국 유주택자의 편이며, 노후주택 이슈가 해결되지 않으면 결코 이번 장의 상승은 구조적으로 끝나기가 어렵다. 즉, 이 게임은 유주택자가 이길 수밖에 없는 게임인 것이다.

13. 위와 같은 환경이라면, 결국은 집을 매수하는 것이 합리적인 선택이 될 것이다.

14. 혹 유주택자라면 지속적으로 보유 포지션을 유지하는 것이 합리적인 선택이 될 것이다.