부동산 갭투자가 처음이시라면 필독해 주세요

매매가와 전세가의 차이를 갭이라고 하며, 해당 금액만큼만 투자하여 부동산의 소유권을 가져오는 투자 방법을 갭 투자라고 합니다. 보통은 매수 후 새롭게 전세를 맞추어 갭(투자금액)을 줄이는 방법을 활용하나, 경우에 따라서는 전세를 승계하는 형태를 취하기도 합니다. 

 

 

 

 

1. 시장 사이클 확인
2. 입주 물량 체크
3. 매물 탐색 및 현장 방문
4. 매물 상태 확인하기
5. 마음 내려놓기와 반추

 

 

갭 투자 전 반드시 확인해야 할 사항 5가지

 

1. 시장 사이클 확인

부동산 투자에 있어서 가장 중요한 단계입니다. 바로 현재의 시장이 부동산 사이클의 어느 시점에 와있는가를 확인하는 것입니다. 투자 방법, 기술, 매물의 조건 등과 상관없이 시장 사이클이 하락장에 진입한 상태라면 그것을 이겨낼 투자자는 없습니다. 그래서 제일 중요합니다. 

 

 

보통, 시장의 사이클은 같은 대한민국이어도 생활권에 따라 다르게 움직입니다. 예를 들어, 수도권과 부산광역시의 시장 사이클은 서로 아무런 관계가 없이 독자적으로 움직이게 됩니다. 시장의 사이클은 결국 물량에 기반하여 움직이고, 해당 물량이 영향을 줄 수 있는 범위는 보통 생활권으로 한정되기 때문입니다. 수도권에 아무리 많은 물량이 나왔다 하더라도 부산의 전세가가 영향을 받지 않는 것이 대표적인 예라 하겠습니다. 

 

 

투자자마다 다르겠지만 개인적으로 시장의 사이클을 확인하기 위해서 아래의 수치들을 확인합니다. 각각의 수치가 의미하는 바와 활용 방법은 별도의 글을 통해 다뤄보도록 하겠습니다. 아래의 5가지 수치들만 잘 확인하여도 큰 실수는 막을 수 있다는 것이 저의 믿음입니다. 물론, 가끔은 수치가 있음에도 불구하고 판단이 헷갈리는 상황이 발생하기도 합니다. 개인적으로 그런 경우에는 구태여 진입하지 않습니다. 

 

 

 

 

1. 지역별 실거주 지수
    (전세가율 x 전월세 전환율)
2. 주택담보대출 금리 수준
3. 지역별 인허가 물량 추이
4. 지역별 입주 물량 추이
5. 지역별 미분양 물량 추이 

 

갭 투자에서 중요한 것은, 갭을 최소화하여 진입했다는 것 그 자체에 있지 않습니다. 추후 매가의 상승이 예상되는 곳에 투자금을 최소화시켜 진입함으로 시세차익분을 누리는 것에 그 목적이 있습니다. 그렇기 때문에, 갭 그 자체를 보는 것이 아니라 추후 해당 시장이 상승할 수 있는지 그리고 시장의 사이클상 어디쯤에 위치하고 있는지를 파악하는 것이 중요합니다. 

 

 

2. 입주 물량 체크

전세가는 입주 물량의 영향을 받습니다. 보통은 높은 전세가를 기반으로 갭(초기 투자금액)을 줄이려 하기 때문에, 해당 지역이 높은 가격에 전세를 맞출 수 있는 곳인지 확인이 되어야 합니다. 진입하고자 하는 지역에 많은 입주 물량이 있다면 그만큼 전세를 맞추게 될 확률이 떨어지게 됩니다. 설사 맞춘다 하더라도 높은 전세가를 기대하기는 어려울 것입니다. 

 

 

그렇기 때문에, 입주물량 확인을 통해 전세가가 어떻게 될 것인지에 대한 예측이 먼저입니다. 중요한 것은 진입하는 시점의 전세가도 중요하지만 해당 물건을 팔고자 하는 시점의 전세가 역시 중요하다는 것입니다. 갭을 최대한 줄여 진입하는 것도 중요하지만, 매도해야 할 시점에 보다 손쉽게 팔고 나오는 것도 중요하기 때문입니다. 매도 시점에 입주 물량이 많다면 시장 전체 사이클이 하락을 향하고 있을 가능성이 있으며, 이 물건을 받아줄 투자자에게 매력도가 떨어지게 될 것입니다. (낮은 전세가로 갭이 커지게 되므로)

 

 

 

 

임대차법 이전까지만 해도 갭 투자는 보통 2년을 단위로 움직였습니다. 왜냐하면 전세의 1 사이클이 2년을 단위로 움직였기 때문입니다. 하지만, 임대차법 이후 계약갱신권으로 인해 최소 4년(2년+2년)까지 묶일 수 있다는 각오를 해야 합니다. 물론, 중간에 매도를 할 수도 있지만 해당 기간에는 투자자가 아니고서는 해당 물건을 받아줄 사람이 거의 없게 됩니다. 실입주가 가능한 물건이 아니라는 점에서 가격도 상대적으로 저렴해야 할 것이며, 갭이 커져있는 상태라면 투자자 역시 쉽사리 관심을 주지 않아 4년 정도 묶일 수 있는 가능성에 대해 생각해볼 필요가 있습니다. 

 

 

한편, 전세가율이 높아 갭만 줄일 수 있다면 뒤도 보지 않고 투자를 감행하시는 경우가 있습니다. 갭이 적다는 것은 매가 대비 전세가의 비율이 굉장히 높다는 이야기고, 반대로 말하자면 이는 그만큼 매가가 오르지 못했다는 이야기이기도 합니다. 이러한 지역은 '왜 그동안 매가가 오르지 못했을까?'에 대해서 생각해 볼 필요가 있습니다. 물량 부족으로 전세가가 급상승하여 순간적으로 갭이 좁혀진 경우도 있겠지만(투자의 적기), 애초부터 갭이 작았던 그리고 매가가 오르기 어려웠던 지역일 수도 있습니다. 

 

 

3. 매물 탐색 및 현장 방문

 

1번 사이클 및 2번 입주물량 확인 후, 투자 대상 지역이 정해졌다면 이제는 매물을 찾는 일이 남았습니다. 이것 역시도 개인에 따라 다르겠지만, 저는 보통 호갱노노와 네이버 부동산을 활용하는 편입니다. 우선은, 나의 조건과 무관하게 해당 지역에 있는 대장 아파트부터 가장 저렴한 아파트까지 모니터링을 합니다. 시세 파악의 목적도 있지만, 보통은 입지가 가격에 반영이 되어있는 경우가 많기 때문입니다. 아직 가보지 않은 지역이지만, 이러한 모니터링 과정을 통해 대략적으로 어느 곳이 무엇 때문에 입지가 좋은지를 확인할 수 있습니다.  

 

 

위의 전반적인 모니터링 과정이 끝났다면 다음은 조건에 맞는 매물 찾기입니다. 늘 그렇듯 투자금은 한정되어 있기에 내가 진입할 수 있는 물건들을 선별한 후 이 중에서 최선의 선택을 해야 합니다. 갭 투자자들에게 중요한 것은 갭이기에 (물론 다른 것도 중요하지만), 보통은 매가와 전세가의 차이가 어느 정도 되는지를 위주로 살펴봅니다. 예를 들어, 투자금이 5천만 원 정도라면 해당 금액 수준으로 진입할 수 있는 최선의 물건과 지역이 어디인지를 확인하는 것입니다. 

 

 

물론 가장 좋은 입지에 투자금도 5천만 원 수준이라면 더할 나위 없이 좋을 것입니다. 하지만, 대게는 좋은 물건일수록 매가가 높아 갭(투자금)이 더욱 커지게 됩니다. 해당 지역이 물량 부족으로 인해 추후 상승할 수밖에 없는 환경이라면, 신축이든 구축이든 가리지 않고 상승하게 될 것입니다(상승률의 차이는 있을 수 있습니다). 그렇기에, 투자금이 제한적이라면 매수할 수 없는 물건에 욕심을 내기보다는, 매수할 수 있는 물건 중 최선의 선택을 하기 위해 노력하는 것이 더욱 낫습니다. 

 

 

 

 

어느 정도 물건과 지역이 추려졌다면 그다음은 실제 현장을 방문을 하는 것입니다. 이는 손품을 통해 확인했던 것이 실제로도 그러한지를 확인하는 작업이며, 그 지역의 전반적인 분위기와 여건 등을 확인하는 과정입니다. 많은 분들이 임장의 중요성을 이야기하시는데, 개인적으로 임장은 맛집 찾아가듯 편하게 가는 편입니다. 임장 그 자체가 중요하다기보다는 손품을 통해 확인했던 것들이 실제로도 그러한지를 확인하면 된다고 생각하는 편입니다. 

 

 

그리고 임장 전에는 꼭 주변의 부동산에 연락을 먼저 하는 편입니다. 개인적으로 투자자임을 먼저 밝히고 제가 원하는 조건의 물건들을 먼저 제시하는 편입니다. 그러면 보통은 이에 맞춰 대답을 해주시곤 합니다. 혹, 이 과정에서 대답이 불성실하다고 느껴지거나 뭔가 싸하다는 느낌이 들면 해당 부동산은 가지 않는 편입니다. 참고로, 부동산을 통해서만 알 수 있는 정보들도 있겠지만 보통은 스스로 먼저 충분히 학습한 후 부동산에 물어보는 편입니다. 요즘은 조금만 찾아보면 알 수 있는 정보들이 많기에 되도록이면 부동산에 대한 의존도를 낮추려 하는 편입니다. 

 

 

 4. 매물 상태 확인하기

 

다음은 매물의 상태를 확인하는 순서입니다. 조건에 맞는 물건들이 몇 개가 있다고 가정하면, 해당 물건들의 상태와 가격은 조금씩 차이가 날 것입니다. 물건을 볼 때는 집을 구하러 다니는 세입자의 편에 서는 것이 좋습니다. 실제 내가 이러한 환경의 집에서 살 수 있을까? 혹은 주거의 만족도는 어느 정도 일까? 등을 생각하면서 말입니다. 

 

 

매수 후 직접 리모델링을 하고 세입자를 맞출 수도 있지만, 되도록이면 애초에 상태가 양호한 물건을 선호하는 편입니다. 세입자용 올수리라는 개념이 있기도 하지만, 되도록이면 매수 후 세입자를 바로 구할 수 있는 것이 좋다는 생각입니다. 물론, 선택 가능한 물건들의 상태가 모두 별로인 경우도 있습니다. 이럴 때는 수리비용 까지도 어느 정도 감안해야 합니다.

 

 

 

 

하지만, 해당 지역이 공급 부족으로 인해 전세물건이 씨가 마른 상태라면 이러한 걱정은 크게 안 하셔도 됩니다. 분명 어딘가에 거주는 해야 하기에 집을 보러 오는 수요가 있기 때문입니다. 경우에 따라서는 일부만 수리를 해주는 경우도 있고 현 상태에 크게 불만 없이 임차를 하시는 경우도 있습니다. 

 

 

상태가 좋지 못한 가장 저렴한 물건을 골라, 수리 후 세입자를 맞추는 것도 분명 방편이 됩니다. 하지만, 개인적으로 조금 돈을 더 주고서라도 투자의 진행과정을 간소화 혹은 최소화 하자는 주의입니다. 때에 따라 조금 더 손해일 수는 있지만, 투자는 최대한 편하게 해야 한다는 입장이기 때문입니다. 왜냐하면, 한번 두 번 하고 그만두어야 할 것이 아니기 때문입니다. 최종 선택을 하기 위한 투자 준비 과정은 충분히 치열하게 하되, 결정이 내려졌다면 그 이후의 과정은 최대한 물 흐르듯 편하게 가야 한다고 믿는 편입니다. 

 

 

5. 마음 내려놓기와 반추

 

최종 계약을 체결하셨다면 그다음은 마음 내려놓기 순서입니다. 계약 후, 과연 내가 옳은 선택을 한 것인지에 대한 불확신으로 인해 자꾸만 시세를 살펴보게 되고 더 좋은 물건은 없었는지 뒤적거리게 되는 것이 인간입니다. 저 역시도 그랬으며 많은 분들이 그러하시리라 믿습니다. 

 

 

하지만, 이미 계약을 체결하셨다면 본인의 판단을 믿고 결과를 지켜보는 것이 정신 건강에 이롭습니다. 자꾸 살펴본다 한들 무엇인가 바뀌는 것은 없기 때문입니다. 그래서 저는 계약 후 제일 중요한 것이 마음 내려놓기라고 생각합니다. 

 

 

하지만, 마음을 내려놓으라는 것이 이것에 무관심하라는 이야기는 아닙니다. 과연 나의 선택이 옳았는지 다시금 반추를 해볼 필요는 분명 있습니다. 이것은 그저 걱정이 되기에 뒤적거려보는 것과는 분명 차이가 있습니다. 실제 벌어지는 결괏값을 바탕으로 나의 추론과 선택이 옳았는지를 확인하는 과정이며, 이를 바탕으로 추후 더 큰 투자를 실행할 수도 있기 때문입니다. 결국 이 모든 과정들이 나의 경험이 되고 자산이 되기에, 이러한 반추의 과정은 분명 필요합니다. 

 

 

혹, 본인이 생각했던 방향대로 흐르지 않는다면 어떤 부분에서 내가 틀렸을지를 생각해봐야 합니다. 그래야 발전이 있기 때문입니다. 나의 투자는 실패했을지언정, 그것을 통해 최소한 무엇인가는 얻을 수 있기 때문입니다. 이것을 통해 똑같은 실수를 하는 것을 무조건 막아야 합니다. 이 반추의 과정만 잘해도 일반적인 수준보다 훨씬 앞설 수 있다고 생각합니다. 

 

 

지금까지 갭 투자가 전체적으로 어떻게 진행이 되는지 대략적으로 살펴보았습니다. 구체적인 수치나 자료가 없어 설명에 일부 미흡했던 부분도 있는 것 같습니다만, 추후 다른 글을 통하여 단계별로 보다 더 자세히 다뤄보도록 하겠습니다.

 

 

 

 

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