재건축 예정 아파트를 찾는다면 주목할 곳 (노후 임대주택 재건축)

공공임대 주택에도 재건축의 기운이 감돌 것으로 보입니다. 실제, 노후화된 공공임대주택 하계 5단지는 안전진단 없이 재건축을 진행 중입니다. 다만, 100% 임대 단지의 경우 소유가 불가하므로 임대 단지와 필지를 같이하고 있는 아파트가 투자 대상이 될 수 있습니다. 

 

 

 

 

※ 공공임대단지와 필지를 공유하는 단지

1. 수서 1-2 단지
2. 상계 16단지 (주공)
3. 방화 12단지 (마곡 중앙하이츠)
4. 방화 2단지 (도시개발)
5. 문촌 주공 7단지 (주공)
6. 문촌마을 9단지 (주공)

 

 

노후 공공임대 아파트도 재건축이 가능하다?

 

노후 공공임대 종합정비 계획(안)

80~90년대 준공된 공공임대(LH) 158곳을 재정비, 전략정비, 유지관리로 분류 및 입주민 의견 수렴하여 정비 

1) 재정비
 → 철거 후 신축
 → 용도 상향 등을 통한 고 밀개 발
 → 재정비 15개 단지
 → 21년 시범사업 2개 단지 (서울 중계 1, 서울 가양 7)
 → 공공분양+공공임대 소셜믹스 단지로 재탄생
 → 22년부터 매년 1~2개 단지 선정

 

위는 2020년 11월 국토교통부에서 발표된 '서민·중산층 주거안정 지원 방안' 중 일부 내용입니다. 노후 공공임대주택 정비에 대한 이슈를 다뤘으며, 그중 핵심 내용을 간단히 추려보았습니다. 

 

 

먼저, 부동산 투자자들에게 제일 반가운 키워드가 눈에 띕니다. 바로 '철거 후 신축'입니다. 즉, 재건축을 하겠다는 내용으로 용도 상향을 통해 사업성을 맞춰주는 형태의 지원도 있을 것으로 보입니다. 동시에 재정비가 가능한 단지를 15개 단지로 추린 것으로 보이며, 그중 중계 1단지, 가양 7단지가 시범단지로 선정이 된 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

그런데 여기서 중요한 것은 용도 상향과 정비 후 공공분양을 진행한다는 점입니다. 용도 상향은 곧 용적률을 더 주겠다는 의미이며, 공공분양을 한다는 것은 일반 분양물량을 만들겠다는 이야기입니다. 즉, 더 높은 용적률을 부여하여 사업성을 높이고, 동시에 일반 분양물량을 뽑아낸다는 이야기가 되겠습니다. 

 

 

2022년부터 매년 1~2개 단지를 선정한다고 하는 것으로 보아 순차적으로 재건축을 진행시키겠다는 의도를 알 수 있습니다. 윤석열 당선인이 1기 신도시 재건축 공약을 통해 언급한 이주 전용단지와 맥락을 같이 하는 부분으로, 재건축은 상당히 큰 멸실 효과를 가져오기에 순환개발의 형태를 취할 것으로 보입니다. 

 

 

노후 공공임대 아파트에 투자가 가능한가?

 

수서 1단지를 통해 보는 '공공임대단지 + 민간분양단지' 케이스

“공공임대 묻어가자”… 강남 ‘수서 1단지’ 재건축 시동

1992년 준공된 수서 1단지는 분양아파트와 임대아파트를 포함해 총 21개 동, 2934가구로 이뤄져 있다. 이 중 임대아파트를 제외한 분양 단지는 7개 동, 720가구 규모다. 한 필지 내 임대아파트가 정부에서 권장하는 공공재 건축을 추진하면서 분양 단지도 정비사업에 본격적으로 뛰어들 태세다.

 

위는 공공임대단지와 민간분양 단지가 섞여있는 수서 1단지 케이스입니다. 참고로, 공공임대단지와 필지를 같이 하고 있으며 이를 기반으로 같이 재건축을 시도하려는 것으로 보입니다. 안전진단 장벽부터 용적률 등 사업 진행을 위한 난관들이 많았으나, 공공임대단지와 같이 묻어감으로 인해 그러한 문제들이 자연스레 해결될 수 있기를 기대하기 때문입니다. 

 

 

 

 

공공임대와 필지를 같이 한다고 하여 반드시 재건축이 쉽게 된다는 이야기는 아닙니다. 다만, 필지 분리가 쉽지 않고 공공임대단지의 규모가 크다면 정부에서 쉽게 외면하기 어려울 것이라는 판단입니다. 공공임대주택의 노후화는 주거의 질과 관련된 피할 수 없는 문제이며, 공급 부족으로 지속적인 집값 상승을 경험하고 있기에 이것은 충분히 현실화될 수 있는 정책으로 보입니다. 

 

 

그렇다면, 부동산 투자자로서 여기서 얻을 수 있는 중요한 숙제가 있습니다. 바로 임대단지와 필지를 같이 하고 있는 아파트를 찾는 것입니다. 공공임대단지와 묻어감으로 인해 '용적률 상향'과 '빠른 사업 속도'를 기대해 볼 수 있기 때문입니다. 다만, 공공이 들어가기에 무한정 사업성을 올려주는 방향으로 용적률을 올려주지는 않을 것입니다. 올려주는 만큼 일부를 기부채납 하여 공공성을 높이게 될 것입니다. 

 

 

공공임대단지와 필지를 공유하는 아파트

 

다음은 공공임대단지와 필지를 공유하는 아파트 목록입니다. 임대단지가 껴있다는 이유로 시세가 주변 대비 낮은 경우가 많습니다. 그렇기에, 일반 재건축 물건의 가격이 다소 부담이 된다면 차선책으로 충분히 고려해 볼 수 있지 않을까 싶습니다. 다만, 단타로 들어가는 형태의 투자보다는 길게 보고 들어가는 투자에 더욱 적합한 상품이 아닐까 싶습니다. 

 

 

1. 수서 1-2 단지

위치 : 서울시 강남구 일원동 711

준공연도 : 1992

세대수 : 2,934 세대 (임대 2,214 세대)

용적률 : 177%

 

2. 상계 16단지 (주공)

위치 : 서울시 노원구 상계동 624

준공연도 : 1988

세대수 : 2,392세대

용적률 : 184%

참고사항 : 상계주공 15단지(임대)와 필지 공유

 

 

 

 

3. 방화 12단지 (마곡 중앙하이츠)

위치 : 서울시 강서구 방화동 852

준공연도 : 1994

세대수 : 930세대

용적률 : 207%

참고사항 : 방화 11단지(임대)와 필지 공유

 

4. 방화 2단지 (도시개발)

위치 : 서울시 강서구 방화동 839

준공연도 : 1993
세대수 : 2,547세대 (임대 1,563세대)

용적률 : 204%

 

5. 문촌 주공 7단지 (주공)

위치 : 경기도 고양시 일산서구 주엽동 14

준공연도 : 1995
세대수 : 1,150세대 (임대 645세대)

용적률 : 129%

 

6. 문촌마을 9단지 (주공)

위치 : 경기도 고양시 일산서구 주엽동 23

준공연도 : 1995
세대수 : 912세대 (임대 496세대)

용적률 : 129%

 

 

 

 

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