재건축 용적률 500%와 분당 역세권 아파트 정리

역세권에 특별하게 높은 용적률을 부여하겠다는 노후 신도시 재생 법안에 따라 분당의 역세권 단지에 주목할 필요가 있어 보입니다. 법안이 통과된 것도 아니고 역세권의 구체적인 범위가 설정된 것도 아니지만, 투자자라면 어떤 단지가 속할 수 있는지 빠른 파악을 할 필요가 있어 보입니다. 

 

 

참고로, 노후 신도시 재생 법안과 용적률 500%의 근거가 궁금하신 분들을 위해 맨 아래에 관련 링크를 남겨 놓았습니다. 해당 내용을 먼저 보시고 이 글을 읽으시는 것이 더욱 효과적일 것 같다는 생각입니다. 

 

 

노후 신도시 재생 관련 민주당 법안 中

노후 신도시 재생 및 공간구조개선 특별지구에 대하여 건폐율ㆍ용적률 등의 기준을 대폭 완화하고 해당 지구 내 역세권 및 특정 지구에 한하여 특별하게 높은 용적률을 부여하는 등 특례 조항을 적용할 수 있도록 규정함

 

 

 

 

역세권의 범위에 관하여

 

역세권에 특별하게 높은 용적률을 부여한다고 했으니 역세권이 어디인지부터 정의를 내리는 것이 우선입니다. 역세권의 범위를 판단할 수 있는 몇 가지 근거들을 살펴보자면 아래와 같습니다. 

 

 

1. 역세권의 개발 및 이용에 관한 법률

“역세권”이란 

「철도의 건설 및 철도시설 유지관리에 관한 법률」, 「철도산업발전 기본법」 및 「도시철도법」에 따라 건설ㆍ운영되는 철도역과 인근의 다음 각 목의 철도시설(이하 “철도역 등 철도시설”이라 한다) 및 그 주변지역 중 국토교통부 장관이 필요하다고 인정하여 지정한 지역을 말한다.

 

첫 번째로, 약칭 역세권법 상의 내용입니다. 역세권에 대해 정의를 내리고 있는 듯 하지만 사실 읽어보면 굉장히 모호하다는 느낌입니다. 철도역 인근의 주변지역 중 국토교통부 장관이 필요하다고 인정하여 지정한 지역이라는 의미인데, 사실 무엇을 기준으로 지정할 것인지에 대한 막연함은 해소가 되지 않습니다. 

 

 

2. 서울시 역세권 공공임대주택 건립 및 운영 기준

1차 역세권은 역 승강장 경계로부터 250m 이내의 범위로 하고, 2차 역세권은 역 승강장 경계로부터 250m에서 500m 이내의 범위로 한다.

 

두 번째로, 서울시의 역세권 공공임대주택 건립 및 운영에 관한 기준입니다. 1차 및 2차 역세권으로 나누어 설명하고 있으며 구체적인 범위까지 지정해주고 있습니다. 쉽게 말해 반경 500m 범위의 구역은 역세권으로 볼 수 있다는 내용입니다. 역세권 법에 비해서는 훨씬 구체적이나, 아무래도 법령에서 정하고 있는 내용이 아닌 그저 하나의 기준이기에 역세권 범위에 대한 불확실성을 완전히 제거할 수는 없어 보입니다. 

 

 

 

 

3. 서울시 역세권 활성화 사업 운영 및 지원에 관한 조례

"역세권"이란 대중교통 이용이 편리한 역 주변 지역으로서 보행으로 쉽게 접근할 수 있어 도시활동이 집중되었거나 집중시킬 필요가 있는 일단의 지역으로 지하철, 국철 및 경전철 등의 역(사업계획 또는 실시계획 승인받아 개통이 예정된 역을 포함한다)의 승강장 경계로부터 반경 250미터 이내 지역을 중심으로 한 가로구역(도로로 둘러싸인 일단의 지역)을 말한다. 

 

세 번째는, 서울시의 역세권 활성화 사업과 관련된 조례입니다. 승강장 경계로부터 반경 250m 이내의 지역을 역세권이라 칭하고 있으며, 이는 앞에서 정의 내리고 있는 역세권의 범위보다 훨씬 더 타이트합니다. 실제로 승강장의 경계로부터 반경 250m를 그려보면 생각보다 그리 넓지 않다는 것을 알 수 있습니다. 보통 역 주변으로는 상업시설 위주로 건물이 들어서고 그다음에 주거시설이 들어서기 때문입니다. 

 

 

분당의 경우에도 그렇습니다. 역에서 반경 250m 내에 들어오는 단지를 파악해보면 해당되는 단지가 거의 없음을 알 수 있습니다. 어디까지나 개인적인 판단이지만, 반경 250m의 기준은 용적률 혜택을 부여하기에 너무 타이트한 기준이 아닌가 싶습니다. 결국 노후 신도시 재생을 통해 얻고자 하는 것이 공급 물량의 순증이라면, 역세권의 범위가 반경 250m 보다는 더 넓어져야 한다고 생각하기 때문입니다. 

 

 

4. 철도 역세권 개발제도의 도입방안에 관한 연구

직접 역세권 (도시철도 기준)

 → 상업, 업무 기능이 활성화되어 일반인의 활동성과 접근성이 강한 지역
 → 역을 이용하기 위한 목적성도 있지만, 역을 중심으로 형성된 상업, 업무, 서비스 기능을 이용하고자 하는 활동성이 강한 지역
 → 반경 300m ~ 500m

 

마지막으로, 철도 역세권에 관한 연구 자료입니다. 2003년 자료라 오래된 감이 있지만 나름 역세권을 정의하고 있어 가져왔습니다. 해당 연구에서는 직접 역세권 (도시철도 기준)의 범위를 반경 300m ~ 500m로 설정하고 있습니다. 두 번째 서울시 역세권 공공임대주택 건립 기준에서 설명하고 있는 역세권의 범위와 사뭇 비슷합니다. 

 

 

흔히 역세권이라 하면 역을 기준으로 반경 500m 정도 (도보 10분 이내)를 잡으시는 분들이 많습니다. 법적으로 역세권에 대해 구체적인 정의를 내리고 있지는 않지만, 위에서 살펴본 서울시의 기준 및 연구 자료들을 통해 임의로 역세권의 범의를 정의 내리고 있는 것이 아닌가 하는 생각이 듭니다. 

 

 

 

 

합리적인 역세권의 범위는 어느 정도일까?

 

역세권의 기준은 여전히 모호하지만, 그럼에도 판단의 근거가 될 만한 수치들을 몇 개 얻었습니다. 

 

1. 1차 역세권 반경 250m / 2차 역세권 반경 500m 
2. 반경 250m 이내
3. 반경 300m ~ 500m 이내

 

그중 2번(반경 250m 이내)은 너무 타이트한 기준이라 생각됩니다. 앞에서 설명한 바와 같이, 물량을 뽑아내는 것이 목적이라면 그 범위를 너무 타이트하게 갈 이유가 없기 때문입니다. 실제로 역을 중심으로 250m를 그려 보시면 해당되는 단지가 거의 없다는 것을 아실 수 있습니다. 

 

 

그렇기에, 합리적이라 보이는 판단의 기준은 1번 및 3번 정도가 될 것 같습니다. 즉, 역의 중심을 기준으로 반경 500m 내의 단지를 찾아보면 그 성공 확률을 높일 수 있지 않을까 생각해 봅니다.  물론, 범위를 넓혀 반경 1,000m 정도까지도 이야기해주시는 분이 계실 수 있다고 생각합니다. 하지만, 그렇게 넓히게 되면 해당되는 단지들이 너무 많아집니다. 모든 단지가 용적률 500% 혜택을 받는 것은 분명 무리가 있다는 판단입니다. 

 

 

 

 

분당 역세권 아파트 정리

 

다음으로는, 위에서 얻은 역세권의 범위(반경 500m)를 기준으로 분당의 어떠한 단지들이 해당되는지 살펴보겠습니다. 분당선 라인을 기준으로 조사한 바이며, 역의 중심을 기준으로 반경 500m 내에 들어오는 단지들을 정리한 결과입니다.

반경 500m를 살짝 넘겨 판단이 애매한 경우도 있었고, 필지의 일부만 500m 내에 들어오는 경우도 있었습니다. 살짝 넘기는 경우에는 최대한 역세권에 포함시키려 했으며, 필지의 많은 부분이 범위를 벗어나면 제외시켰습니다. 조사자의 판단에 따라 일부 결괏값이 달라질 수 있는 점은 양해 부탁드립니다. 

 

 

1. 야탑역 (야탑동)

단지명 : 탑마을 3단지 (타워빌)

준공연도 : 1993

세대수 : 630

용적률 : 211%

평균 대지지분 : 22.4 평

 

단지명 : 탑마을 6단지 (벽산)

준공연도 : 1994

세대수 : 646

용적률 : 212%

평균 대지지분 : 17.6 평

 

2. 이매역 (이매동)

단지명 : 이매촌 9차 (동신)

준공연도 : 1992

세대수 : 458

용적률 : 190%

평균 대지지분 : 19.3 평

 

단지명 :이매촌 8차 (진흥)

준공연도 : 1993

세대수 : 832

용적률 : 214%

평균 대지지분 : 14.7 평

 

단지명 :이매촌 7차 (성지)

준공연도 : 1992

세대수 : 304

용적률 : 162%

평균 대지지분 : 19.8 평

 

단지명 :이매촌 6차 (청구)

준공연도 : 1992

세대수 : 710

용적률 : 174%

평균 대지지분 : 21.4 평

 

3. 서현역 (서현동, 이매동)

단지명 :이매촌 2차 (한신)

준공연도 : 1992

세대수 : 1,184

용적률 : 210%

평균 대지지분 : 11.6 평

 

※ 참고로 시범한양, 시범삼성한신의 경우 단지의 많은 부분이 500m 범위를 넘어서고 있어 일단 제외하였습니다.

 

 

 

 

4. 수내역 (수내동)

단지명 :양지마을 1단지 (금호)

준공연도 : 1992

세대수 : 917

용적률 : 215%

평균 대지지분 : 21.5 평

 

단지명 :양지마을 5단지 (한양)

준공연도 : 1992

세대수 : 1,430

용적률 : 157%

평균 대지지분 : 14.5 평

 

단지명 :양지마을 6단지 (금호 청구)

준공연도 : 1992

세대수 : 286

용적률 : 236%

평균 대지지분 : 15.8 평

 

5. 정자역 (정자동)

단지명 : 상록마을 (우성)

준공연도 : 1994

세대수 : 1,762

용적률 : 218%

평균 대지지분 : 16.9 평

 

※ 참고로 느티마을 3,4단지의 경우 리모델링 진행으로 일단 제외시켰습니다. 

 

6. 미금역 (금곡동, 구미동)

단지명 : 청솔마을 (계룡)

준공연도 : 1996

세대수 : 492

용적률 : 206%

평균 대지지분 : 12 평

 

단지명 : 청솔마을 (서광)

준공연도 : 1995

세대수 : 408

용적률 : 183%

평균 대지지분 : 14.2 평

 

단지명 : 청솔마을 (성원)

준공연도 : 1994

세대수 : 454

용적률 : 210%

평균 대지지분 : 19.9 평

 

단지명 : 청솔마을 (대원)

준공연도 : 1994

세대수 : 820

용적률 : 205%

평균 대지지분 : 18.8 평

 

7. 오리역 (구미동)

해당되는 단지 없음

 

 

 

 

1기 신도시 특별법(안)이 말해주는 역세권 용적률 500%

1기 신도시 특별법(안)이 말해주는 역세권 용적률 500%