주택담보대출 LTV 기준 완화 후의 부동산 시장 (윤석열 당선인 공약)

실수요자를 중심으로 대출 규제가 일부 완화될 것으로 보입니다. 대표적인 것이 LTV 완화이며 추가로 금융지원까지 있는 상태라 부동산 시장에 일부 영향을 미칠 수 있다고 봅니다. 물론, DSR 규제 완화 없이는 실질적인 규제 완화 효과를 기대하기 어려울 것입니다. 

 

 

※ 윤석열 당선인 주택담보대출 LTV 관련 공약

1) 생애 최초 구입자의 경우
 → LTV 상한선 80%

2) 생애 최초 구입자가 아닌 경우
 → LTV 상한선을 70% (지역과 무관)

3) 다주택자의 경우
 → 보유 주택수에 따라 LTV 상한선 차등 적용


※ 윤석열 당선인 주택담보대출 금융지원 관련 공약

1) 생애 최초 구입자의 경우
  → 3억 원 한도에서 저리 금융 지원

2) 신혼부부의 경우
  → 4억 원 한도에서 저리 금융 지원

 

 

 

 

부동산 시장에 미칠 영향은?

 

예를 들어, 생애 최초 구입자인 동시에 신혼부부의 포지션이라고 가정을 해보겠습니다. 대부분의 신혼부부는 생애 최초로 주택을 구입하는 경우가 많습니다. 

 

※ 생애 최초 주택 구입을 하는 신혼부부

→ 생애 최초 구입자 (LTV 80%) + 4억 원 한도의 저리 금융 지원
→ 해당 신혼부부가 매수를 고려하게 될 주택은 어디일까?

 

 

LTV가 최대 80%이기 때문에 해당 신혼부부가 최대로 대출을 받을 수 있는 주택의 매가는 5억 원 선입니다. 즉, 위와 같은 신혼부부들이 매수를 고려할 수 있는 주택의 가격 범위가 최대 5억 원 선이라는 이야기입니다. 

 

 

이는 바꿔 말하면, 해당 가격대의 주택들 위주로 돈이 몰리게 될 것임을 이야기합니다. 아무래도 신혼부부가 고려할 수 있는 현실적인 옵션이기 때문일 것입니다. 그렇다면 수도권을 기준으로 5억 원 정도의 매가를 지닌 주택은 무엇이 있을까요? 당장 생각이 나는 것은 1) 서울 및 1기 신도시의 소형 아파트 2) 수도권 주변지의 일반적인 구축 아파트 정도가 떠오릅니다. 

 

 

즉, 위와 같은 가격대의 주택들은 추후 가격 상승에 대한 압력을 더욱 받을 수 있을 것으로 보입니다. 

 

 

 

 

잊지 말자 DSR 규제

 

한편, LTV를 완화해주었다고 해서 반드시 그만큼 추가로 대출을 받을 수 있는 것은 아닙니다. DSR규제의 벽이 있기 때문입니다. 같은 LTV 적용을 받아도 차주의 상환 능력에 따라 나올 수 있는 대출의 액수는 달라질 수 있습니다. 

 

 

아직 공약에는 DSR 관련 언급이 없는 상태입니다. LTV만 완화하고 DSR 규제는 그대로 둔다면, 사실상 규제 완화의 혜택을 보는 이들은 제한적이게 될 것입니다. 아무래도, 소득 수준이 높고 신용이 높은 차주들 위주로 혜택의 범위가 줄어들 것입니다. 

 

 

그렇기 때문에 DSR 규제 완화와 관련된 일부 목소리가 나올 수도 있다고 보입니다. 물론, 목소리를 낸다고 해서 그것이 정책에 꼭 반영이 될 수 있는 것은 아니기에 우선적으로는 LTV 규제 완화만을 기준으로 생각하는 것이 더욱 바람직해 보입니다. 

 

 

아직 DSR 규제의 벽이 있지만, 이와 같은 LTV 규제의 완화는 일부 가격대의 주택을 중심으로 가격이 상승할 수 있는 여지를 제공해 준다고 생각합니다. 부동산 투자자의 입장에서 충분히 주목할만한 부분이라 생각되며, 추후 투자처를 고르는 데 있어서 이를 고려한다면 아무래도 성공 확률을 더욱 높일 수 있지 않을까 생각됩니다. (물론, 가장 근본적으로 보아야 할 것은 공급 물량입니다)