부동산 정책에 따른 풍선효과, 절벽효과, 막달효과 (윤석열 후보의 다주택자 양도세 완화)

부동산 정책이 나오게 되면 보통 시장은 특정한 움직임을 보여주게 됩니다. 그중 대표적인 몇 가지 움직임들이 있으며 이러한 움직임에 명칭을 붙여 '~효과'라고 부르곤 합니다. 그 대표적인 3가지가 바로 풍선효과, 절벽효과, 그리고 막달효과입니다. 

 

 

 

 

풍선효과

 

예를 들어, 어떠한 부동산 시장에 수요가 총 5개 그리고 투자처가 5개라고 해보겠습니다. 해당 시장은 수요와 공급이 일치하는 균형상 태이며, 이론적으로 각각에 투자처에 수요가 균등하게 퍼질 수 있습니다. 

 

 

그런데 어떤 특정한 투자처를 조정지역으로 묶었다고 가정해 보겠습니다. 이때는 시장의 투자처가 4개로 줄어들게 되며 5개의 수요가 나머지 4개의 투자처에 몰리게 되는 현상이 발생합니다. 그러면서 나머지 4개의 투자처가 받게 되는 상승 압력은 더욱 커지게 되는 것입니다. 바로 이러한 현상을 풍선효과라고 합니다. 

 

 

한편, 수요가 총 5개 그리고 투자처가 6개였다고 가정해 보겠습니다. 이러한 상황에서는 특정 지역을 조정지역으로 묶었다 한들 이러한 상승 압력이 나오지 않게 됩니다. 왜냐하면, 투자처가 줄어들었음에도 여전히 시장은 수요와 공급이 균형을 이루고 있는 상태이기 때문입니다. 즉, 풍선효과는 발생하지 않게 됩니다. 

 

 

절벽효과

 

 

어떤 특정한 시점을 기준으로 취득세가 완화된다고 가정해 보겠습니다. 그렇다면 시장의 참여자들은 해당 시점 이후로 주택을 취득하려 할 것입니다. 정말 불가피한 경우를 제외하고는 최대한 취득 시점을 뒤로 미룰 것이며, 이에 따라 특정 시점 이전까지는 거래량이 급격하게 줄어들게 됩니다. 이것을 바로 절벽효과라고 합니다. 

 

 

반면, 취득세 완화가 어떤 특정 기간 동안만 나온다고 가정해 보겠습니다. 그렇다면 대부분의 사람들은 해당 기간 안에서 주택을 취득하려 할 것입니다. 반면, 해당 기간이 끝난 이후로는 거래량이 급격하게 줄어들게 됩니다. 이것 역시도 절벽효과라고 볼 수 있습니다. 

 

 

 

 

막달효과

 

지난 3월 9일 20대 대통령 선거가 있었습니다. 윤석열 후보와 이재명 후보의 빅매치였으며, 결과적으로 윤석열 후보가 당선이 되었습니다. 그런데 이 두 후보들이 내걸고 있던 공통적인 부동산 정책이 있었습니다. 바로 다주택자 양도세 중과 유예입니다. 

 

 

다만, 두 후보가 내걸고 있는 중과 유예는 한시적인 정책이었습니다. 윤석열 후보는 2년간의 유예 그리고 이재명 후보는 4개월의 유예를 이야기했습니다. 

 

 

그런데, 기간과 상관없이 이러한 한시적인 양도세 유예 정책이 나오게 되면 다주택자들은 언제 매물을 내놓게 될까요? 

경우에 따라 다르겠지만, 대부분은 해당 유예 정책의 막바지 시점에 이르러서 매물을 내놓게 됩니다. 특히 유예 기간이 길고 앞으로 추가 상승이 예상된다면 빨리 내놓을 이유가 없기 때문입니다. 

 

 

이렇게 어떤 한시적인 완화책이 있을 때, 해당 시점의 막바지에 이르러서 거래량이 많아지는 것을 막달효과라고 합니다. 물론 거래량이 많아진다는 것이 반드시 가격 상승을 의미하지는 않습니다. 매물이 순식간에 쏟아진다면 아무래도 호가를 낮출 수밖에 없기 때문입니다. 그래서 전략적으로 이러한 막달효과를 피하기 위해 일부러 빨리 매물을 내놓게 되는 경우도 있습니다. 

 

 

반면, 이와 비슷한 막달효과의 다른 예시가 또 있습니다. 예를 들어, 어떠한 시점을 기준으로 임대사업자 규제가 시작된다고 가정해 보겠습니다. 그러면 시장의 참여자들은 규제가 시작되기 막바지에 이르러 임대사업자 혜택을 받기 위해 온 힘을 쏟게 될 것입니다. 즉, 막달 효과는 이러한 규제책을 통해서도 발생할 수 있는 것입니다. 

 

 

보통, 이러한 막달효과와 앞서 이야기한 절벽효과는 하나의 세트로 묶어서 나오는 경우가 많습니다. 다만, 그 순서의 차이가 있을 뿐입니다. 하지만, 주의할 것은 이러한 막달효과와 절벽효과가 반드시 나오는 것은 아니라는 점입니다. 막달효과 혹은 절벽효과가 나올 수 있는 상황임에도 불구하고, 애초에 부동산 시장에 온기가 돌지 않는 다면 이러한 현상은 거의 미미하게 발생하게 됩니다.