지역별 전세가율 및 전월세전환율 요약 (2021년 12월 기준)

전세가율과 전월세 전환율의 곱을 실거주 비용이라고 합니다. 이는 곧 월세수익률을 의미하며 실거주를 위해 부담해야 하는 비용을 나타냅니다. 지역별로 해당 수치들이 어떠한지 정리하고, 주담대 금리와의 비용을 통해 매매와 월세 중 무엇이 유리한지 확인해 보겠습니다. 

 

 

전세가율 : (전세 가격 / 매매 가격) x 100

전월세 전환율 : (월세 가격 / 전세 가격) x 100

실거주 비용 : 전세가율 x 전월세 전환율
  → 월세수익률을 의미하며, 실거주(월세) 시 부담해야 하는 비용을 나타냄

주택담보대출금리
  → 집을 매매하였을 경우 발생하는 비용(이자) 수준
  → 실거주 비용과의 비교를 통해 매매와 월세 중 무엇이 유리한지 판단할 수 있음
  → 또한, 실거주 비용과의 비교를 통해 현재 시장이 실거주장인지 유동성장인지 파악할 수 있음

실거주장
  →  '실거주 비용(수익) > 주담대 금리(비용)'의 상황으로 집을 매수하는 것이 더 유리
  →  실거주장에서는 전세가 상승 시 자연스레 매가의 상승으로 이어짐
  →  전세가 상승은 실거주 비용의 증가를 가져오므로, 수익과 비용의 갭이 더욱 커져 사람들이 집을 매수하게 됨

유동성장
  → '실거주 비용(수익) < 주담대 금리(비용)'의 상황으로 매수보다 월세가 더 유리
  → 유동성장에서는 이론적으로 하락이 나올 수 있음
  → 동시에, '수익 < 비용"의 상황임에도 불구하고 해당 손실을 넘어서는 수준의 매가 상승 기대감으로 시장에서 추가 상승이 나오기도 함
  → 유동성장을 보여주는 대표적인 예는 서울시

 

 

 

 

지역별 전세가율과 전월세 전환율 요약 (2021년 12월 기준 실거주 비용)

 

해당 수치들은 통계청 및 한국 부동산원의 자료를 기반으로 작성되었습니다. 전월세 전환율의 경우 2021년 12월 기준 이후로 아직 업데이트가 안된 상태입니다. 보통, 전세가율과 주택담보대출 금리의 경우 현재 시점 대비 약 2달 정도의 텀을 두고 업데이트가 되며, 전월세 전환율의 경우 약 3달 정도 텀을 두고 업데이트가 됩니다. 

 

 

지역별-전세가율-전월세전환율-실거주비용

 

 

※ 수도권 

▶ 서울, 경기, 인천 모두 실거주 비용이 주담대 금리보다 낮은 상황입니다. 
▶ 즉, 매매보다 월세가 유리한 상황으로 현재 수도권은 표면적으로 유동성장의 성격을 지니고 있습니다. 
▶ 다만, 수도권의 경우 실거주 비용이 대출금리 수준의 약 80% 정도까지 떨어져도 매가 상승이 발생합니다.
▶ '수익(실거주 비용) < 비용(대출금리)'의 상황임에도 이 손실을 넘어서는 매가 상승을 기대하기 때문입니다. 
▶ 2021.12월 기준 주택담보대출 금리는 3.63%으로 이것의 80%는 약 2.9%입니다.
▶ 이를 각 지역의 실거주 비용과 비교하면 아래와 같습니다. 

  - 서울 : 실거주 비용 (2.35%) < 주담대 금리 80% (2.9%)
  - 경기 : 실거주 비용 (2.91%) > 주담대 금리 80% (2.9%)
  - 인천 : 실거주 비용 (3.25%) > 주담대 금리 80% (2.9%)

▶ 즉, 서울을 제외한 경기, 인천의 경우 여전히 실거주 비용(월세) 대비 주담대 금리의 80%(매매)가 더 낮은 상황입니다.  
▶ 서울은 어떻게 보나 이론적으로 하락이 가능한 유동성장입니다. 
▶ 다만, 수도권은 하나의 시장이고 수도권의 실질 공급을 담당하는 경기도가 여전히 상승할 수 있는 환경이기에 수도권 전체는 아직 더 상승할 수 있다고 보는 것이 더 맞다고 보입니다. 
▶ 또한, 수도권의 경우 추후 입주 물량이 적기에 실거주 비용은 자연스레 증가할 가능성이 있다고 보이며, 어느 정도 금리의 상승분을 상쇄할 수 있으리라 판단합니다. 
▶ 관건은, 금리가 어느 정도 수준까지 올라갈 수 있느냐로 보입니다. 
▶ 그럼에도, 현재의 대출금리는 기준금리 수준 대비 비정상적으로 높은 수치이기에 금리가 더욱 급격히 올라가는 어려울 것으로 판단합니다. 
▶ 그렇기 때문에, 수도권의 대세적인 하락장을 논하기에는 아직 이르다고 보입니다. 


※ 5대 광역시

▶ 광주광역시를 제외하고 나머지 모든 광역시가 현재 유동성장에 진입한 상태입니다. 
▶ 광역시의 경우 수도권과 다르게 주담대 금리(비용)의 100%를 그대로 비용으로 판단합니다. 
▶ 수도권보다는 매가 상승에 대한 기대가 덜 한 지역이기 때문입니다. 
▶ 그렇기 때문에, 광주광역시를 제외한 나머지 광역시에서는 현재 하락이 나올 수 있는 상황입니다. 
▶ 특히, 대구의 경우 물량으로 인한 전세가 하락과 지속적인 매가 하락이 예상됩니다. 
▶ 나머지 울산, 부산, 대전의 경우 추가 상승이 나올 수도 있지만 이론적으로 충분히 하락이 가능한 유동성 장이라는 것을 기억해야 합니다. 
▶ 다만, 광주광역시의 경우 아직 실거주장의 성격을 유지하고 있습니다. 
▶ 광주광역시의 경우 2021년 인허가 물량이 대폭 감소하였습니다. 
▶ 즉, 2023년 중반~2024년 중반 정도까지 나올 수 있는 입주 물량이 제한적이라는 이야기입니다. 
▶ 하지만, 광주의 경우 올해 말까지의 입주 물량이 많은 편으로 2022년 말~2023년 초 정도가 진입하기에 적당하다고 보입니다. 
▶ 동시에, 광주의 2022년 인허가 물량 수준을 보고 진입하는 것이 더욱 안전하다고 보입니다. 


※ 기타 지방

▶ 기타 지방에서 제일 눈길이 가는 것은 경남입니다. 
▶ 비록 유동성장의 시기를 지나고 있지만 추후 2023년까지의 물량 수준이 많지 않다고 판단하기 때문입니다. 

 

 

 

 

현재의 가장 큰 리스크는 주택담보대출 금리

 

통계청 자료 기준으로 2022년 1월의 주택담보대출 금리는 3.85% 수준입니다. 기존 금리 대비 0.22% 포인트 증가한 수준으로 그만큼 비용과 리스크의 부담이 더욱 커졌음을 의미합니다. 또한, 광주광역시 등 해당 금리 상승으로 실거주장에서 유동성장으로 진입하는 지역들이 늘어날 것으로 보입니다. 

 

 

부동산 투자자 입장에서 이러한 금리의 상승은 결코 달가운 소식이 아닙니다. 다만, 현재의 금리 수준이 정상적인 수준이 아니라는 점에서 더욱 올라가기에도 일부 어려움이 있지 않을까 판단합니다. 자산시장의 과열을 누르기 위한 인위적인 상승이라면 이것은 지속되기 어렵다고 판단하기 때문입니다.

 

 

경제라는 커다란 파이에서 부동산 시장은 그저 하나의 파이에 불과합니다. 해당 파이 하나만을 보고 금리가 좌지우지되는 것은 오래 지속될 수 없으며, 국가 경제를 관리하는 차원에서도 바람직한 방향은 아니라고 판단합니다.