COFIX 기준금리 및 주담대 금리 간 스프레드 (비정상적인 가산금리)

현재의 주택담보대출 금리는 비정상적인 수준입니다. 보통, 주담대 금리는 'COFIX 금리 + Alpha'의 형태로 가산금리가 더해져 책정이 됩니다. 그런데 현재는 이 수준이 다소 과한 것으로 보이며, 이러한 비정상적인 형태의 주담대 금리는 지속되기 어렵다고 보입니다.

 

 

우선, 금리가 어떻게 형성이 되는지 기본적인 구조를 정리하자면 아래와 같습니다. 물론, 단순하게 공식화할 수 있는 것은 아니나 보통은 아래와 같은 형태를 띠고 움직인다고 이해해주시면 됩니다. 

 

 

※ 기본적인 금리 구조

COFIX 기준금리 = '한국은행 기준금리 + Alpha'
주택담보대출 금리 = 'COFIX 기준금리 + Alpha'

 

 

 

 

 COFIX 금리 vs 주담대 금리 vs 한은 기준금리 추이 비교

 

주택담보대출-한국은행기준금리-COFIX 금리 추이 비교

 

 

앞서 설명한 금리의 기본적인 구조를 잘 보여주는 자료입니다. COFIX 금리는 한은의 기준금리 추이와 거의 동일하다 싶을 정도로 비슷한 추세를 보여주고 있습니다. 물론, COFIX 금리가 한은의 기준금리 밑으로 내려갔던 적은 없는 것으로 보입니다. 즉, 크지는 않지만 '한은의 기준금리 + Alpha'의 형태로 일부 가산금리가 붙어 움직이고 있는 것입니다. 

 

 

다음은 COFIX 금리와 주담대 금리의 추이입니다. 전체적인 추세와 방향에서 두 금리는 거의 비슷한 움직임을 보여주고 있습니다. 다만, 둘 사이에는 꽤나 큰 수준의 갭이 늘 있는 것으로 보이며, 이는 흔히 이야기하는 가산금리 (은행의 마진)라고 이해해주시면 됩니다. 

 

 

 

 

COFIX 금리 및 주담대 금리 간 스프레드 추이

 

주담대금리-COFIX 금리 스프레드

 

 

위의 자료는 이러한 가산금리(주담대 금리 - COFIX 금리)의 추이가 어떠한지를 보여주고 있습니다. 앞서 보여드린 단순 금리 비교를 통해서는 가산금리의 변화를 한눈에 파악하기 어렵습니다. 하지만, 위의 자료처럼 금리 간 차이 (스프레드)를 추세적으로 나열하면 보다 쉽게 가산금리의 변화를 파악할 수 있습니다. 

 

 

우선, 해당 스프레드가 2020년 중반 이후로 급격하게 증가하고 있는 것을 확인할 수 있습니다. 때에 따라 스프레드가 커지기도 하고 줄어들기도 하지만, 2020년 중반 이후의 수치는 다소 과격한 것이 아닌가 싶습니다. 

 

 

보다 더 쉽게 설명을 해보겠습니다. 2010년 2월부터 2022년 1월까지의 평균 스프레드는 약 1.4% 정도가 됩니다. 즉, 은행이 COFIX 금리에 평균적으로 약 1.4% 정도 수준의 마진을 붙여 대출상품을 판매하고 있었다는 이야기입니다. 반면, 최근의 금리 스프레드는 약 2.2% 수준까지 증가하였으며, 평균 스프레드 수준보다도 약 0.8% 포인트가 높은 수준입니다.

 

 

즉, 현재의 주택담보대출 금리는 정상적인 수준에서 일부 궤도를 벗어난 것으로 보입니다. 이유야 붙이기 나름이겠지만, 자산시장의 과열을 막기 위한 인위적인 정책적 의도가 일부 반영이 된 것이 아닌가 싶습니다. 특히, 부동산 시장에서 말입니다. 

 

 

 

 

이미 충분히 높은 주택담보대출 금리 수준과 추가 금리인상에 따른 영향

 

연준 파월 의장의 금리 인상 언급과 여러 매체를 통해 전해지는 추가 금리 인상 가능성의 시사는 부동산 투자자들에게 결코 달갑지 않은 소식으로 다가옵니다. 

 

 

하지만, 현재의 주택담보대출 금리 수준은 이미 충분히 높은 상황이라 판단하고 있습니다. 앞으로 발생할 수도 있는 추가 금리 인상분까지 이미 반영하고 있는 것으로 보입니다. 단순하게 생각을 정리해 보자면 아래와 같습니다. 

 

 

※ 정상적인 상황에서의 주택담보대출 금리 시나리오

현재 COFIX 금리 (2022년 2월 기준) = 1.6%
추가 금리 상승분 (예상) = 0.25%
추후 COFIX 금리 (예상) = 1.85% (1.6% + 0.25%)

→ 추후 COFIX 금리 (예상) + 평균 스프레드 (가산금리) 수준 = 3.25% (1.85% + 1.4%)
→ 현재의 주택담보대출 금리 = 3.85%
→ 금리 상승분을 반영해도 여전히 약 0.6%의 격차가 존재??

즉, 현재의 주담대 금리는 추가 금리 인상분을 반영하고도 남을 정도로 높은 수준에서 형성되어 있습니다.
그렇기 때문에, 현재의 주담대 금리 수준은 비정상에 가깝다고 보는 것이 맞을 것 같습니다.  

 

 

이러한 비정상적인 수준의 금리 수준이 언제까지 지속될지는 아무도 모릅니다. 하지만, 늘 시장은 균형을 찾아가고 정상적인 수준으로 회귀한다는 것을 상기할 때, 이러한 금리의 수준은 오래 지속되지 못할 것으로 보입니다. 추가 금리 상승은 여전히 부동산 투자자들에게 두려움의 대상으로 다가오지만, 현재의 그것이 이미 비정상적으로 높은 수준이라면 보다 편안한 마음으로 호흡을 길게 가져가며 향후의 추이를 지켜보는 것이 맞다는 생각입니다.