1기신도시에 지방선거가 중요한 이유 (재건축)

윤석열 당선인의 공약대로 1기 신도시는 재건축의 날개를 달 수 있을 것으로 보입니다. 그런데 간과하지 말아야 할 것은 재건축과 관련된 권한이 대통령이 아닌 지방자치단체의 장에게 있다는 것입니다. 그래서 6월 1일 예정된 지방선거는 1기 신도시에게 매우 중요한 의미를 지닙니다. 

 

 

1기 신도시, 지방선거 결과에 주목해야 하는 이유

 

 

재건축의 바이블이라 불리는 '도시 및 주거환경정비법'(도정법)을 보게 되면, 재건축과 관련된 많은 권한이 지자체장에게 있다는 사실을 알 수 있습니다. 해당 법령에서 이야기하고 있는 정비계획의 입안권자 혹은 수립권자를 정리하자면 아래와 같습니다. 

 

 

※ 정비계획의 입안권자 혹은 수립권자

▶ 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장

 

 

쉽게 풀어쓰자면, 재건축과 관련된 안을 세우거나 계획과 방향을 수립할 수 있는 권한이 지자체장에게 있다는 이야기입니다. 결국, 윤석열 당선인의 공약과는 무관하게 재건축 진행과 관련된 키는 지방자치단체에 있는 것입니다.

 

 

물론, 윤석열 당선인의 이야기대로 1기 신도시 특별법을 제정할 수 있다면 다른 이야기가 될 것입니다. 하지만, 현재 민주당이 국회 의석의 절반 이상을 차지하고 있다는 점 그리고 해당 임기가 2024년 4월까지라는 점을 미뤄보았을 때, 1기 신도시 특별법의 즉시 제정과 시행은 어려울 것으로 보입니다. 

 

 

국민과 정치인 모두가 이러한 사실을 잘 알고 있기에, 6월 지방선거는 정비사업과 관련한 공약이 난무할 것으로 보입니다. 특히, 1기 신도시의 경우는 정비사업 이슈몰이의 정도가 극에 달할 것으로 보입니다. 물론, 실제 그러한 공약이 현실적으로 빛을 발하는 경우도 있겠지만, 실제 가능성 여부 및 당론과는 무관하게 그저 표심 얻기를 위한 공약들도 나올 수 있다고 봅니다. 

 

 

그렇기 때문에,  1기 신도시에게는 6월 지방선거가 가지는 의미가 매우 크다고 볼 수 있습니다. 윤석열 후보의 당선을 통해 민간 재건축이라는 재료를 얻게 되었지만, 결국 그 재료를 현실화하는 키는 지자체장에게 있기 때문입니다. 대선은 끝이 났지만 재건축이라는 호재를 실현시키기 위해 뛰어야 하는 마라톤은 아직 끝나지 않은 것으로 보입니다. 

 

 

 

재건축과 관련된 지방자치단제 장의 역할

 

위에서는 그저 정비계획의 입안권자 혹은 수립권자라는 표현을 썼지만, 도정법을 자세히 살펴보면 재건축과 관련된 지자체장의 역할이 매우 크다는 것을 알 수 있습니다. 중요한 것 위주로 정리를 해보자면 아래와 같습니다. 

 

 

※ 정비구역의 지정

▶ 특별시장ㆍ광역시장ㆍ특별자치시장ㆍ특별자치도 지사ㆍ시장 또는 군수(광역시의 군수는 제외하며, 이하 “정비구역의 지정권자”라 한다)는 기본계획에 적합한 범위에서 노후ㆍ불량 건축물이 밀집하는 등 대통령령으로 정하는 요건에 해당하는 구역에 대하 여제 16조에 따라 정비계획을 결정하여 정비구역을 지정(변경지정을 포함한다)할 수 있다.


※ 정비계획 수립 시 용적률 완화

ㅊ 정비계획의 입안권자는 정비사업의 원활한 시행을 위하여 정비계획을 입안하려는 경우에는(정비계획을 변경하려는 경우에도 또한 같다)「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」제36조에 따른 주거지역에 대하여는 같은 법제 78조에 따라 조례로 정한 용적률에도 불구하고 같은 조 및 관계 법률에 따른 용적률의 상한까지 용적률을 정할 수 있다.


※ 정비계획 입안을 위한 안전진단

▶ 정비계획의 입안권자는 제5항에 따른 안전진단의 결과와 도시계획 및 지역여건 등을 종합적으로 검토하여 정비계획의 입안 여부를 결정하여야 한다.


참고로, 아래의 내용은 대통령령과 관련된 내용입니다. 법의 개정 혹은 제정 없이도 현실화가 가능하다는 점을 고려할 때, '30년 이상 노후주택의 안전진단 면제' 이슈와 어느 정도 결부될 수 있지 않을까 싶습니다. 

▶ 제1항에 따른 재건축사업의 안전진단은 주택단지의 건축물을 대상으로 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 주택단지의 건축물인 경우에는 안전진단 대상에서 제외할 수 있다. (30년 차 이상 노후주택과의 연결??)
▶ 안전진단의 실시가 필요하다고 결정한 경우에는 대통령령으로 정하는 안전진단기관에 안전진단을 의뢰하여야 한다. (기관이 바뀌지는 않겠지만 대통령의 입김이 작용하지 않을까?)


※ 조합설립추진위원회의 구성, 승인

▶ 조합을 설립하려는 경우에는 제16조에 따른 정비구역 지정ㆍ고시 후 다음 각 호의 사항에 대하여 토지 등소유자 과반수의 동의를 받아 조합설립을 위한 추진위원회를 구성하여 국토교통부령으로 정하는 방법과 절차에 따라 시장ㆍ군수 등의 승인을 받아야 한다.


※ 조합설립인가

▶ ~ 시장ㆍ군수 등의 인가를 받아야 한다.


※ 사업시행계획인가

▶ 시장ㆍ군수 등은 특별한 사유가 없으면 제1항에 따라 사업시행계획서의 제출이 있은 날부터 60일 이내에 인가 여부를 결정하여 사업시행자에게 통보하여야 한다. 

 

 

정리하자면, 지자체장은 재건축 사업 진행과 관련된 거의 모든 단계에서 등장을 하게 됩니다. 그만큼 권한이 큰 것이며, 그 영향력은 정비사업과 관련한 시장의 분위기를 바꿀 수 있을 정도로 막강해 보입니다. 가까운 실례로 오세훈 시장의 등장과 서울의 재건축, 재개발 분위기 변화를 보면 알 수 있습니다. 

 

 

자세한 것은 지방선거 결과가 나와봐야 알겠지만 이와 무관하게 부동산 시장에는 당분간 온기가 돌 것으로 보입니다. 물론 지방선거의 결과에 따라 그 온기의 정도 역시 달라지게 될 것입니다. 특히 1기 신도시의 경우는 더욱 그렇습니다. 이것은 1기 신도시가 지방선거에 더욱 주목해야 하는 이유이며, 이 결과에 따라 같은 1기 신도시라 할지라도 사뭇 다른 온도차가 발생할 수도 있다고 보입니다. (물론, 제일 중요한 것은 사업성이라는 것을 잊지 말아야 합니다)