내집마련을 꼭 해야하는 이유 (아파트 입주 물량)

집값에 영향을 미치는 가장 큰 요소는 '공급 물량'입니다. 집은 필수재이기에 희소성이 부여되면 가격이 천정부지로 오를 수 있습니다. 내 집 마련으로 고민이시라면 아파트 입주물량이 줄어드는 지역을 주목해야 합니다. 특히 수도권의 경우 2024년까지 입주 물량이 줄어듭니다. 

 

아래는 전국 각 지역의 입주물량을 정리한 표입니다. 해당 표를 참고하면 추후 어느 지역의 가격 상승 압력이 큰지 확인할 수 있습니다. 참고로, 2024년의 경우 아직 잡히지 않은 물량이 있어 추후 증가 가능성을 감안해야 합니다. 

 

 

※ 전국 지역별 아파트 입주 물량 (2018년~2024년) 

 

전국 지역별 입주물량 (2018년_2024년).xlsx

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수도권이라면 내집마련을 망설일 이유가 있을까? 

 

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▶ 아파트 입주 물량

 

2020년~2021년 기록적인 상승세를 보여주었던 수도권의 부동산 시장을 기억하시나요? 21년 말부터 시작된 대출 규제(전세자금 대출 및 주담대 규제)로 현재 상승세는 다소 꺾인 편입니다. 하지만, 물량의 추이를 한번 봐주세요. 2019년 이후로 물량은 지속적으로 줄어드는 모습을 보여줍니다.  

 

높은 상승률을 기록했던 2020년~2021년의 물량 수준이 약 21만 호, 19만 호 수준입니다. 한편 2022년~2023년의 물량 수준은 각각 17만 호 수준입니다. 공급 물량이 더 준다면 가격 상승의 압력은 더욱 높아집니다. 

 

2024년의 물량 수준은 아직 최종 숫자로 보기 어렵습니다. 아직 분양 이전 단계로 입주 물량으로 잡히지 않은 물량이 있기 때문입니다. 그러나 수도권의 경우 인허가 물량 수준이 지속적으로 감소해오고 있습니다. 인허가는 분양의 이전 단계로 인허가 물량이 없다면 분양을 할 물량도 없다는 것을 의미합니다. 즉, 2024년의 입주물량도 적정물량 수준 이하일 것으로 예상됩니다. 

 

결론적으로 수도권의 내집마련을 고민하신다면 딱히 망설일 이유가 없다고 보입니다. 무섭게 오르는 금리로 내 집 마련이 부담이 될 수도 있다고 생각합니다. 하지만, 부동산 가격의 근간은 '공급물량'입니다. 금리가 오르던 시절에도 공급이 부족하였다면 시장은 여지없이 가격 상승을 보여주었습니다. 

 

▶ 더 이상 아파트를 지을 곳이 없다 (특히 서울)

 

서울의 위성 지도를 한번 유심히 보세요. 정말 신기할 정도로 빼곡히 차 있는 모습을 발견할 수 있습니다. 새롭게 건물을 올릴 틈이 없을 정도로 서울은 주택이 포화가 된 상태입니다. 하지만 서울에 살고 싶어 하는 사람은 그 주택의 수보다 많습니다.

 

문제는 수요가 많음에도 추가로 공급을 할 땅이 없다는 것 입니다. 이미 대부분은 기존의 주택들이 자리를 잡고 있습니다. 이를 허물고 더 높이 짓지 않는 한 실질적인 추가 공급을 하기가 어렵습니다. 

 

그렇기 때문에 서울에서 나오는 물량의 약 80% 정도는 재건축, 재개발 물량의 형태를 띠게 됩니다. 즉, 기존의 건물을 허물고 더 높이 지어 (용적률을 높여) 추가 공급을 한다는 이야기입니다. 여기서 중요한 것은 추가 공급을 만들기 위해 건물을 먼저 허물어야 한다는 점입니다. 

 

건물을 허무는 것(멸실)은 부동산 공급의 감소를 가져오고 가격 상승 압력을 일으킵니다. 이는 정부에서 재건축, 재개발 허가를 쉽사리 내주지 않는 이유이기도 합니다. 서울은 이러한 멸실 효과로 인해 실질적인 의미의 주택 공급이 어렵습니다. 추가 공급을 위해서는 결국 가격 상승의 진통을 겪어야 하기 때문입니다. 

 

정부는 이러한 이유로 3기 신도시와 같이 택지 개발을 통해 주택 공급을 하려 합니다. 빈땅이 없다 보니 서울의 외곽 그리고 수도권의 외곽으로 점점 퍼져나가게 되는 것입니다. 하지만 이러한 택지 개발 사업은 단시간 내에 이뤄지지 않습니다. 최근 입주하고 있는 검단 신도시의 택지 지정은 2007년에 이루어졌습니다. 입주까지 약 15년 정도가 걸린 셈입니다. 

 

▶ 노후 주택 문제 (부동산 슈퍼싸이클)

 

수도권이라면 큰 틀에서 볼 때 내 집 마련을 하는 것이 유리합니다. 왜냐하면 노후주택의 문제가 남아있기 때문입니다. 주택의 수명은 유한하기에 언젠가는 교체 수요가 발생하게 됩니다. 문제는 그 교체 수요의 시점이 점차 다가오고 있다는 것입니다. 

 

일명 '부동산 슈퍼사이클'이라고도 하는 이 문제는 별도의 글을 통해 다룬 적이 있습니다. 아래의 글을 참고하면 내 집 마련을 해야 하는 이유를 보다 더 명확하게 알 수 있습니다. 

 

 

※ 노후주택과 준공연도에 따른 지역별 아파트 현황 (집을 사야 하는 이유)

노후주택과 준공연도에 따른 지역별 아파트 현황 (집을 사야 하는 이유)

 

 

 

판단은 개인의 몫. 선택은 신중하게 (부동산 강의에 돈을 아끼지 말자) 

 

미래의 일은 아무도 알 수 없기에 그 누구도 내 집 마련을 강요할 수는 없습니다. 상승론에 그만한 이유가 있듯 하락론에도 그만한 이유가 있기 마련입니다. 

 

그래서 결국 내 집 마련의 판단은 개인의 몫입니다. 그렇기에 상승과 하락 각 입장의 이야기와 근거를 들어보는 것은 매우 중요합니다. 그리고 상식선에 보다 더 부합하다고 생각하는 것을 믿고 선택할 뿐입니다. 

 

최근 들어 부동산 강의가 많아지고 이와 관련된 콘텐츠들이 다양해지고 있습니다. 물론 그 내용의 깊이와 전문성이 떨어지는 것도 있지만, 이전보다 정보의 접근성이 쉬워진 것도 사실입니다. 

 

내 집 마련을 진지하게 고려한다면 부동산 강의에 돈을 아끼지 말아야 한다는 생각입니다. 특히 올바른 결정을 내리고 싶다면 말입니다. 운이 좋지 않아 부실한 내용 위주의 강의를 택할 수도 있지만 결국 이것도 과정입니다. 뭐든지 해봐야 알 수 있듯 강의 역시도 직접 들어보고 공부를 해봐야 진짜와 가짜를 파악할 수 있습니다. 

 

지금은 금리 상승과 각종 규제 완화 예고로 시장의 분위기가 뒤숭숭한 상태입니다. 이러한 지금 여러분은 어떠한 선택을 계획하고 계신가요?

 

 

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