부동산 가격 결정의 3대 요소와 부동산 시장의 3대 주체

부동산의 가격은 고정된 값이 아닌 늘 변화하는 값입니다. 그리고 이러한 가격의 변화가 무엇에 의해 발생하는지를 이해하는 것은 부동산 투자의 기본이라고 이야기할 수 있습니다. 이런 의미에서 부동산 가격 결정의 3대 요소에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 기본적으로 부동산 가격 결정의 3대 요소에는 유동성, 수요 그리고 공급이 있습니다. 

 

 

 

 

유동성

 

유동성은 간단하게 이야기해서 '돈' 이라고 이해해 주시면 됩니다. 시장에 흘러 다니는 돈이라는 의미로, 시장에 유동성이 많다는 이야기는 바꿔 말하면 시장에 돈이 많이 풀려있음을 의미합니다. 많은 유동성을 고스톱으로 비유를 하자면 게임의 판돈이 아주 커져있는 상태를 의미합니다. 판돈이 커질수록 오고 가는 돈의 규모가 커지듯, 부동산 시장 역시도 유동성에 따라 주고받는 거래대금의 규모 자체가 달라질 수 있습니다. 

 

 

그런데, 이러한 유동성을 결정하는 주체는 바로 정부 입니다. 기준금리의 조정, 대출 규제 등을 통하여 유동성을 조절하는 역할을 하기 때문입니다. 이러한 이유에서, 부동산 투자자는 유동성의 변화를 가져올 수 있는 것들에 대해 늘 주의를 기울여야 합니다. 연준의 금리 인상 혹은 인하와 관련된 언급, 한국은행의 기준금리 추이 그리고 대출규제 관련 정책과 뉴스 등이 바로 대표적인 예일 것입니다. 

 

 

 

 

수요

 

부동산에도 여러가지 종류가 있겠지만, 상품을 아파트로 한정시켜볼 때 이 수요의 주체는 누구일까요? 바로 거주의 수요를 지닌 일반 민간일 것입니다. 물론, 법인 역시도 부동산(아파트)의 수요자로 볼 수 있지만 보편적인 수요는 아니기 때문에 제외하고 생각하는 것이 이해하시기 편하리라 생각합니다. 

 

 

사실, 이 수요와 관련해서는 조금 애매한 부분이 있습니다. 이 부동산의 수요는 사실상 수치화하기도 어렵고 예측하기도 힘든 부분이 있기 때문입니다. 그렇다면 '과연 수요가 얼마인가?'라는 물음에 답하기 위해서 우리는 무엇을 봐야 할까요?

 

 

'인구가 줄기 때문에 부동산 시장은 끝났다' 내지는 '1인가구 증가로 아파트 수요는 줄어들 것이다' 등의 이야기를 심심찮게 듣곤 합니다. 이것들은 결국 부동산의 수요를 이야기하고 있는 것이며, '인구수 = 부동산의 수요'라는 공식에 기초한 논리에 가깝습니다. 하지만, 부동산의 수요는 기본적으로 인구수보다는 세대수(가구수)와 더 밀접한 관계를 지니고 있습니다. 다른 글을 통해서도 언급하였지만 4명으로 구성된 하나의 가족(1가구)이 집 4채를 필요로 하지는 않기 때문입니다. 

 

 

동시에, 부동산 시장의 신규수요를 담당하는 것은 신혼부부입니다. 2020년을 기준으로 약 118만 쌍의 신혼부부가 탄생하였는데, 신혼부부가 되는 것과 동시에 대부분은 의지와 상관없이 부동산 시장에 참여를 하게 됩니다. 부모님과 같이 거주를 하지 않는 이상 대부분은 떨어져 나와 부부끼리 하나의 거주공간을 찾기 때문입니다. 매해 신혼부부의 숫자가 지속적으로 줄어들고 있는 추세이지만 그럼에도 그 절대적인 숫자 자체가 크기 때문에 부동산 시장의 신규 수요로 미치는 영향력은 굉장히 큽니다. 

 

 

신혼부부수 그리고 세대수(가구수)의 추이 등 부동산의 수요를 파악하기 위해 살펴볼 수 있는 여러가지 지표들이 있습니다만, 이러한 수요 관련 지표들의 공통점은 그 변동폭이 공급 관련 지표에 비해 크지 않다는 점입니다. 그렇기 때문에 부동산 시장을 볼 때는 수요보다는 공급의 지표를 통해서 시장을 파악하는 것이 보다 편하고 안전합니다. 공급의 큰 변동폭에 따른 가격의 변화 추이가 보다 더 명확하게 보이기 때문입니다. 수요의 경우는 그 변동폭이 크지 않다 보니 인과관계가 뚜렷하게 보이지 않는 경우가 많습니다. 

 

 

 

 

공급

 

부동산 가격 결정의 3대 요소 중 제일 근본적이고 중요한 요소 입니다. 개인적으로 3가지 요소 중 하나의 요소만을 가지고 부동산 시장을 파악하라고 한다면 단연 공급을 꼽을 것입니다. 

 

 

이 공급의 주체는 건설사입니다. 건설사는 기본적으로 영리집단인 만큼 건설경기에 맞춰서 물량을 내놓습니다. 즉, 주택을 분양하여 판매할 수 있는 상황인가 혹은 이윤을 남길 수 있는가에 따라 물량(공급량)이 달라지게 되는 것입니다. 미분양이 대거로 발생하는 상황에서 손해를 보며 건설행위를 이어나가는 건설사는 없을 것입니다. 한편, 분양을 하면 완판이 되고 청약에 대한 열기가 뜨거운 상황에서 분양을 미루고 건설행위를 중단하는 건설사도 없을 것입니다. 

 

 

그런데, 이러한 공급량의 변동은 부동산 시세의 큰 사이클을 만듭니다. 여기서 중요한 것은 부동산(아파트)이라는 것은 필요하다고 해서 바로 만들어 낼 수가 없다는 사실입니다. 아마 다들 익히 들어보셨겠지만, 김현미 전 국토부 장관의 유명한 빵 이야기가 바로 여기서 비롯되었습니다. '아파트는 빵이 아니기 때문에 바로 만들어 낼 수가 없다'라는 이야기였는데, 이것은 아주 명백한 사실이며 부동산 공급의 특이점을 만들어내는 아주 중요한 요소입니다. 

 

 

즉, 부동산(아파트)을 공급하기까지 필요한 절대적 시간이라는 것이 있기 때문에, 부동산(아파트) 공급은 수요에 즉각적으로 대응하기 어려운 한계가 존재합니다. 사실 이러한 부분은 부동산 투자자에게 굉장히 고마운 일입니다. 현재의 아파트 공급은 사실상 약 2.5~3년전에 정해진 일이기 때문에 미리 이러한 흐름을 읽고 투자에 대한 판단을 할 수 있기 때문입니다. 또한, 이러한 시간적 간극은 투자자에게 변수에 따른 운신의 폭을 넓혀 주기도 합니다. 

 

 

정리하자면, 공급의 경우는 수요와 유동성에 비해 어느 정도 예측이 가능한 측면이 있습니다. 물론, 공급 부문 역시도 공식화 혹은 절대적으로 수치화 하기 어려운 부분도 분명히 존재합니다. 다만, 다른 요소에 비해 예측 가능성이 높은 편이며 합리적 추론이 가능한 영역입니다. 그렇기 때문에 부동산 투자자라면 반드시 이 공급의 요소는 철저하게 분석하고 공부하시는 것이 필요합니다.