부동산 수요와 인구수 및 가구수

인구가 줄어들고 있기 때문에 부동산 수요는 감소할 것이고 이는 자연스레 부동산 가격의 하락으로 이어질 것이란 이야기가 있습니다. 이러한 접근법은 과연 타당한 것일까요? 요새는 워낙 부동산 투자에 관한 강의부터 여러 가지 좋은 서적들이 출판됨에 따라 '인구수 = 부동산 수요'라는 형태의 접근법이 타당하지 않음을 인지하고 계신 분들이 많아지신 것 같습니다. 다만 이것을 뒷받침해줄 만한 통계 자료가 있다면 부동산 수요의 본질이 '인구수' 보다는 '가구수'에 달려있음을 보다 더 쉽게 이해하실 수 있습니다. 

 

 

인구수와 가구수가 부동산 수요에서 어떠한 역할을 하고 있는지를 보기 위해 지난 2015년부터 2020년까지의 지역별 인구수 및 가구수 그리고 아파트 매매 가격의 연평균 증가율을 비교해 보겠습니다. 

 

 

 

 

▶ 지역별 인구수, 가구수, 아파트 매매 가격 연평균 증가율 (2015~2020, 출처 : KOSIS)

 

지역별 인구수,가구수,아파트 매매 가격 연평균 증가율

 

 

서울을 포함하여 지방광역시 대부분에서 인구 감소가 나오고 있습니다. 반면, 인구수와 달리 가구수의 경우는 지속적으로 증가해오고 있는 현상을 발견할 수 있습니다. 동시에, 지역별 편차는 존재하지만 수도권 및 지방광역시 모든 지역에서 지난 5년간 꾸준한 아파트 매가의 상승이 나오고 있습니다. 단순하게 이러한 패턴만 보시더라도 인구수의 감소가 부동산 수요의 감소와 가격 하락으로 이어진다는 접근법이 얼마나 잘못된 것인지에 대해 확인할 수 있습니다. 

 

 

한 가지 주목할만한 것은, 서울을 제외한 경기, 인천의 경우 인구수가 증가하고 있다는 사실입니다. 서울과는 대조적인 모습으로 서울에서 이탈한 인구가 그 주변지역인 인천 및 경기로 이동한 것이 아닐까 판단이 됩니다. 물론, 그 외 지방에서 유입이 되는 인구의 이동도 있는 것으로 파악이 됩니다. 다만, 부동산 투자에서 수도권은 보통 하나의 시장으로 보기 때문에 서울에서 인구가 줄고 있더라도 그것이 인천 및 경기로 이동을 한다면 수도권 전체의 인구수는 사실상 큰 변함이 없다고 봐도 무방할 것입니다. 서울 인구의 유입뿐만이 아닌 지방 인구의 유입 까지 합쳐지니 되려 수도권 전체의 인구는 지속적으로 증가하고 있다고 보는 것이 맞겠습니다. 

 

 

반면, 해당 지표들을 통해 인구수의 감소가 반드시 가구수의 감소로 이어지는 것이 아니라는 점을 확인할 수 있습니다. 1인 가구 등 가구형태의 변화에 따라 인구수 자체는 감소하여도 가구수 자체는 증가할 수 있는 것입니다. 또한, 가구라는 것은 주거 및 생계를 같이하는 집단을 의미한다는 점을 고려할 때, 인구수보다는 가구수가 부동산 수요에 보다 더 가까운 개념이라는 것을 알 수 있습니다. 단순하게 4인 가족 (1가구 가정)이 4채의 집을 필요로 하지 않는다는 것을 떠올려보시면 쉽게 이해하실 수 있습니다. 

 

 

그 외, 세종특별자치시처럼 신생 도시로 많은 인구가 유입이 되고 동시에 가구수가 증가하는 현상을 보실 수 있습니다. 국가 및 공공기관의 이동 등 대규모 일자리의 이동이 있었기에 가능했으리라 봅니다만 세종시는 신생 도시로써는 굉장히 성공적인 케이스였습니다. 자연스레 인구수 및 가구수의 증가를 보여주었으며, 이는 결과론적으로 부동산 가격의 엄청난 상승을 보여줍니다. 

 

 

 

 

▶ 부동산 수요와 인구수

 

 

그렇다면 인구수는 부동산 수요와는 전혀 무관한 지표일까요? 위의 수치에 근거하여 볼 때 인구가 감소하여 부동산 가격이 하락한다는 단순한 접근법은 분명 오류가 있어 보입니다. 하지만, 그럼에도 불구하고 인구수 자체는 분명 부둥산 수요의 전체적인 에너지를 결정하는 중요한 요소라는 생각입니다. 인구수와 가구수가 꼭 정비례하는 것은 아니지만, 기본적으로 가구수는 인구수에 기반하여 나오는 값입니다. 과거의 확대가족에서 핵가족의 형태로 가족 혹은 가구의 형태가 바뀌었으며 최근에는 1인 가구도 증가함에 따라 가구수를 차지하는 구성원의 숫자가 줄어들었습니다. 지역마다 편차는 존재하지만 보통 1가구의 구성원을 2.5명 정도로 해서 계산해 보면 얼추 맞는데, 기본적으로 인구수 자체가 많으면 절대적인 가구수의 숫자도 많을 수밖에 없습니다. 두 개의 개념이 정비례하여 움직이는 것은 아니나, 인구수라는 보다 근본적인 개념을 통해 가구수라는 하위의 개념이 더 많이 만들어질 수 있는 환경이 조성되는 것입니다. 

 

 

단순하게 인구수 및 가구수 증가율만 놓고 본다면 부산광역시와 충청남도 중 충청남도가 보다 더 매력적인 투자처로 보입니다. 하지만, 21년 기준 부산광역시의 인구는 약 336만 명 충청남도의 인구는 약 212만 명입니다. 두 지역 중 어느 곳의 부동산 수요 에너지가 더 클까요? 당연히 부산광역시입니다. 상대적으로 인구수 및 가구수의 증가율 흐름이 좋더라도 전체적인 에너지의 크기가 큰 곳을 이기기는 어렵기 때문입니다. 

 

 

이러한 의미에서 인구수가 지니는 의미는 분명히 존재합니다. 부동산 수요라는 에너지의 가장 근간이 되는 개념인 셈입니다. 그렇기 때문에, 기타 지방보다는 지방광역시 그리고 지방광역시보다는 수도권을 외치게 되는 것입니다. 하지만, 단순하게 인구수의 증감과 부동산 수요의 증감을 동일선상에 놓고 보는 것은 어느 정도 주의가 필요한 접근법이 아닐까 싶습니다. 인구의 감소라는 것은 서서히 발생하는 굉장히 장기적인 개념이기 때문에 당장의 부동산 수요에는 큰 영향을 주기 어렵기 때문입니다. 또한, 중단기적인 부동산 수요와 보다 더 연결성이 깊은 개념은 인구수가 아닌 가구수이기 때문입니다.