주택공급의 5단계와 단계별 의미

주택공급에는 총 5가지 단계가 있습니다. '택지-인허가-분양-착공-준공'이 바로 그것이며, 이 5가지 단계의 정의와 단계별 의미에 대해 살펴보도록 하겠습니다. 각각 분리된 것처럼 보이지만 해당 단계들은 하나의 연쇄적인 큰 흐름이라고 이해해주시면 좋습니다. 

 

 

 

 

주택공급의 5단계

 

택지

 

택지는 쉽게 설명하자면 건축 행위를 할 수 있는 땅이라고 이해해주시면 됩니다. 1기 신도시, 2기 신도시 등 익히 알고 있는 신도시들은 국가에서 지정한 이러한 택지를 기반으로 만들어진 도시입니다. 주택공급 부족 문제로 지속적으로 거론되고 있는 3기 신도시 역시도 이 택지 지정을 기반으로 하고 있습니다. 이러한 택지가 있어야 주택을 건설할 수 있기 때문에 이는 주택공급의 첫 번째 단추가 됩니다. 

 

 

하지만, 모든 주택건설이 택지지정을 기반으로 이뤄지는 것은 아닙니다. 재개발, 재건축의 경우 기존 주택 멸실 후 신규 주택을 건설하는 행위이기 때문에 택지 지정 없이도 기존의 필지를 활용할 수 있습니다. 대표적인 예가 서울입니다. 서울의 경우 신규로 주택공급을 할 수 있는 택지(땅)가 없다 보니 신규 주택 공급을 위해선 기존의 필지를 활용하는 수밖에 없습니다. 

 

 

인허가

 

보통 인허가 실적이라고도 합니다. 쉽게 주택건설 사업계획에 대해 국가로부터 허가를 받는 행위라고 이해해주시면 됩니다. 이 인허가 실적이 많다는 것은 향후 나올 수 있는 주택 공급이 많다는 의미이기도 합니다. 그 시작이 택지개발 사업이든 혹은 재건축/재개발 사업이든, 인허가 실적은 숫자로 확인할 수 있는 주택 공급 물량의 가장 근본적인 토대가 됩니다. 

 

 

물론, 인허가가 이뤄졌다고 해서 해당 물량들이 모두 공급이 되어 나오는 것은 아닙니다. 시장 상황에 따라 그 이후의 단계들이 지연되기도 하고 칙공 지연으로 허가가 취소가 되는 경우도 있기 때문입니다. 그럼에도 해당 실적이 많다는 것은 실제 공급물량으로 이어질 토대가 충분하다는 것을 의미합니다. 그렇기 때문에 인허가 실적을 통해 추후 시장이 어떻게 진행이 될지 보다 장기적인 관점에서의 힌트를 얻으실 수 있습니다. 

 

 

보통, 인허가 시점부터 준공까지는 대략 30개월~45개월 정도가 소요됩니다. 일반적으로 30개월 정도를 잡지만 재건축, 재개발의 경우 이주 멸실로 인하여 1년 정도의 시간이 더 소요되기 때문입니다. 그리고 이러한 인허가 시점과 준공 시점 사이의 시간적 간극으로 투자자분들은 약 2.5년 뒤의 대략적인 공급 물량 수준을 가늠해 볼 수 있습니다.

 

 

분양

 

흔히들 아시는 주택 분양과 동일한 개념으로 건설사가 건축물을 판매하는 행위라고 생각하시면 됩니다. 선 분양제냐 혹은 후분양 제냐에 따라 착공보다 먼저 진행이 될 수도 있고 혹은 그 이후에 진행이 될 수도 있습니다. 참고로, 대한민국의 경우 대부분 선분양제로 이뤄지고 있습니다. 

 

 

아무래도 건설사 입장에선 선분양제 그리고 수분양자 입장에선 후분양제가 유리합니다. 수분앙쟈라면 완성된 혹은 어느 정도 모습을 갖추기 시작한 주택을 분양받는 것이 안전할 것입니다. 반면, 공사를 위해 대규모 자금 조달이 필요한 건설사 입장에서는 선분양제를 선호할 것입니다.

 

 

분양에서 제일 이슈가 되는 것은 결국 분양가인데, 선분양제냐 혹은 후분양 제냐에 따라 건설사와 수분양자 간의 리스크도 달라지게 됩니다. 앞으로의 주택 시장이 어떻게 될지 모르니 건설사 입장에선 이윤이 남는 현재의 확정된 분양가로 최대한 분양을 하고 싶을 것입니다. 반면, 수분양자의 입장에서 선분양제는 비용을 확정시키는 것이기 때문에 준공 및 입주 시점의 주택시장을 상대로 베팅을 하는 것이나 다름없게 됩니다. 

 

 

착공

 

착공은 사전적 의미 그대로 실제 건설행위를 시작하는 것을 의미합니다. 흔히들 '삽을 떴다'라는 표현을 쓰시는데 바로 이러한 착공의 과정을 의미한다고 보시면 됩니다. 

 

 

준공

 

준공은 착공 후 공사가 완료가 되는 것을 의미하며, 준공 이후 실제 입주가 이뤄지게 됩니다. 그렇다 보니 준공 및 입주 시점에 해당 물량이 시장에 부담으로 작용하여 인근 지역의 전세가가 일부 조정을 받거나 전세입자 구하기에 애를 먹는 경우를 종종 보게 됩니다. 이는 바꿔 말하면, 준공 물량은 해당 시점의 전세 시장을 가늠할 수 있게끔 해주는 물량을 의미합니다. 

 

 

그렇다 보니 보통 갭 투자를 할 때 이 준공 물량을 중심으로 물량을 파악하곤 합니다. 1년 뒤 혹은 2년 뒤의 준공 물량 수준을 보면서 해당 시점의 전세 시장 상황과 전세입자 맞추기의 용이성 등을 가늠해보려는 목적에서 말입니다. 

 

 

해당 준공 물량이 결국은 앞의 인허가 물량과 똑같은 것이 아닌가 생각할 수도 있습니다. 하지만, 실제 인허가 물량과 준공 물량은 차이를 보이며 준공 물량은 인허가 물량에서 한번 더 필터링되어서 나온 실제적인 공급물량으로 이해해주시면 됩니다. 

 

 

 

 

어떠한 단계가 더 의미가 있는 것일까?

 

결론부터 말씀드리자면, 각 단계별로 각자의 의미를 지니고 있습니다. 무엇을 보고 싶은가에 따라 봐야 하는 물량이 다른 것일 뿐이며, 각각 무엇이 더 중요하고 덜 중요하고는 크게 의미가 없다는 생각입니다. 다만 그럼에도 제일 중요한 1가지를 꼽으라면 단연 인허가 물량일 것입니다. 왜냐하면 공급 물량의 가장 기본 토대가 되기 때문입니다.

 

 

그럼에도, 각 단계 중에서도 나름 의미가 있다고 생각하는 인허가 물량과 준공물량이 나타내는 것들을 정리하자면 아래와 같습니다. 

 

 

인허가 물량 : 주택공급 물량의 토대가 되는 수치이며 해당 물량을 뿌리로 하여 추후 공급이 이뤄지게 됩니다. 사실 현재의 부동산 가격은 2.5년 전 혹은 그 이전의 인허가 물량으로 만들어진 셈입니다. 그렇기 때문에 이 인허가 물량의 추이를 모니터링하는 것은 추후 전체적인 부동산 시장의 추세를 파악하는데 매우 용이합니다. 

 

 

준공 물량 : 실제로 준공이 되어 시장에 나오게 되는 물량을 의미하며, 전세가에 직접적으로 영향을 미치게 되는 물량입니다. 그렇다 보니 갭 투자 시에 제일 많이 찾게 되는 물량이기도 하며 이것을 가지고 해당 시점의 전세가를 가늠할 수 있습니다. 실제 물량이라는 점에서 인허가보다 중요한 수치로 생각되기도 하지만 준공 물량은 그저 해당 연도에 나오게 되는 실제 물량일 뿐입니다. 기본적으로 공급은 누적이기에 당해의 준공물량만을 봐서는 큰 추세를 읽기 어렵습니다. 이는 인허가 물량을 통해 시장을 파악하는 가장 큰 이유이기도 하며 준공물량이 지니는 한계이기도 합니다.