1기 신도시 재건축과 이주 전용단지

윤석열 당선인은 이주 전용단지를 만들어 1기 신도시 재건축으로 인한 멸실 효과를 최소화하겠다고 이야기합니다. 이주 전용단지 부지로는 3기 신도시를 활용할 것으로 보이는데, 각 도시의 위치에 따라 배정받을 수 있는 이주 단지의 위치도 달라질 수 있다고 판단합니다. 

 

 

※ 윤석열 당선인의 이주 전용단지 관련 공약 핵심

1. 이주 전용단지를 만들어 순환개발을 실시
  → 이주 대란 방지

2. 이주 전용단지 부지
  → 3기 신도시 개발 예정지역, 공공택지개발사업지구 활용
  → 후순위 부지, 임대주택부지, 미분양 토지, 중·소규모 공공택지 활용
  → 이주 전용단지로 쓰임새 다하면 공공임대주택 혹은 분양주택 전환

 

 

 

 

1기 신도시 위치에 따른 이주 전용단지

 

1기신도시-3기신도시

 

과거 성남 재개발 당시에도 이주 대란을 막기 위해 이주 단지가 만들어졌습니다. 해당 이주단지는 성남 구도심과 물리적 위치가 가까운 곳에 만들어졌는데, 여수지구와 위례신도시가 대표적인 예입니다. 이 사실에 착안하건대 1기 신도시의 이주 전용단지는 위치적으로 가까운 3기 신도시 택지에서 제공이 될 가능성이 높습니다. 

 

 

위의 자료에서 보여주고 있는 각 도시별 위치를 고려 시, 1기 신도시의 이주 전용단지는 아래와 같은 형태로 나올 가능성이 높아 보입니다. 

 

 

1. 분당
  → 하남 교산 혹은 과천 과천

2. 평촌, 산본
  → 광명 시흥 혹은 과천 과천

3. 중동
  → 부천 대장 혹은 인천 계양

4. 일산
  → 고양 창릉

 

 

사람은 본능적으로 자신이 살고 있던 곳에서 멀리 벗어나려 하지 않는 특성을 지니고 있습니다. 꼭 이주 전용단지가 아니더라도 이는 전세 수요의 이동 경로를 통해서도 드러나게 될 것입니다. 예를 들어, 분당이 재건축으로 멸실과 이주가 발생한다면 분당을 중심으로 하여 그 주변으로 전세 수요가 퍼져나가게 될 것입니다. 참고로, 2021년 성남시에서 인구 유출이 제일 많았던 도시는 인근의 광주시, 하남시, 용인시 순입니다. 

 

 

 

 

이주 대란이 제일 심할 것으로 판단되는 지역

 

단순하게 1기 신도시 물량과 인근의 3기 신도시 물량 수준을 비교해보면 답이 나옵니다. 각 도시의 모든 물량이 재정비가 되는 것은 아니겠지만, 아무래도 그 격차가 큰 지역은 이주 전용단지의 수용 능력이 떨어진다고 볼 수 있습니다. 

 

 

1. 분당 (9.7만)  vs 교산, 과천 (3.9만)
  → 차이 약 5.8만

2. 평촌, 산본 (8.4만)  vs 광명시흥 (7만)
  → 차이 약 1.4만

3. 중동 (4.2만)  vs 계양, 대장 (3.7만)
  → 차이 약 0.5만

4. 일산 (6.9만)  vs 창릉 (3.8만)
  → 차이 약 3.1만

5. 남양주 왕숙은 어느 곳에서 이주해올까?

 

 

단순 비교이긴 하지만 그 격차가 제일 큰 지역은 분당입니다. 또한, 분당은 지역별 사업성 차이와 전체 물량 수준으로 인해 정비 사업 물량이 제일 많을 것으로 기대되는 지역이기도 합니다. 인근 3기 신도시의 수용 능력과 정비사업 물량의 풀을 볼 때, 분당은 이러한 이주 대란으로부터 제일 자유롭지 못한 도시가 될 것 같습니다. 

 

 

하지만, 국가 혹은 지자체 차원에서 이러한 이주 대란을 좌시하지는 못할 것입니다. 즉, 이주 대란이 나지 않도록 정책을 펼칠 것이며 순환개발은 바로 이러한 차원에서 나온 정책입니다. 그런데 안타깝게도 이러한 순환개발은 단지별 사업 진행 속도에 큰 차이를 만들게 될 것입니다. 즉, 앞으로는 같은 분당이더라도 사업 진행의 단지별 차별화가 나타나게 될 것이라는 이야기입니다. 물론, 가격 역시도 이러한 진행 속도에 따라 차별화가 발생할 것입니다. 

 

 

 

 

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