2022년 아파트 공시지가의 상승은 다주택자 매물을 유도할까?

국토교통부에서 2022년 공동주택 공시 가격(안) 보도자료가 나왔습니다. 3/24 0시부터 공시가 열람이 가능해서 현재는 주택별 확인이 가능한 상태입니다. 전체적으로 1 주택자에 대한 세부담 완화가 강조된 것으로 보이며, 반면 다주택자에 대한 배려는 찾아보기 어렵습니다. 

 

 

2022년 공동주택 공시 가격(안) 보도자료 주요 키워드 및 수치

▷ 공시 가격 현실화율 : 71.5% (21년 70.2%)
▷ 2022년 전국 공시 가격 변동률 : 17.22% (21년 19.05%)
▷ '1 주택' 키워드 등장 회수 : 47회
▷ '완화' 키워드 등장 회수 : 25회
▷ '다주택' 키워드 등장 회수 : 2회

 

 

 

 

공시 가격 보도자료에 다주택자는 없다

 

2022년 공시 가격 보도자료의 핵심은 단연 1세대 1 주택자에 대한 세부담 완화일 것입니다. 2022년 보유세 산정의 과표를 2021년 공시 가격으로 동결한다고 했으니 말입니다. 세부담 완화의 폭이 크든 작든 1세대 1 주택자 입장에서는 나쁠 것이 전혀 없어 보입니다. 

 

 

공시 가격 보도자료를 보시면 '1 주택'의 키워드는 총 47회 등장하고 있습니다. 그것도 완화, 특례 등의 단어와 함께 말입니다. 보도자료의 대부분이 1 주택자 세부담 완화와 관련된 내용에 할애되어있다고 봐도 무방할 정도입니다. 

 

 

반면, '다주택'의 키워드는 어떨까요? 전체를 통틀어서 총 2회만 등장하고 있습니다. 그것도 완화 혹은 특례 등의 단어와는 거리가 먼 '경고성 매물 유도'와 관련이 있어 보입니다. 그 구체적인 부분을 인용하자면 아래와 같습니다. 

 

다주택자도 `22.6.1일 전 주택을 매각하여 1세대 1 주택자에 해당되는 경우에는 `21년 공시 가격을 기준으로 과세된다.

 

보도자료를 보며 다주택자는 그 어디에도 없다는 느낌을 받았습니다. 다주택과 관련된 키워드가 2번 등장하곤 있지만, 1 주택과 비교하면 터무니없이 적은 수치입니다. 물론, 키워드의 개수만을 가지고 모든 것을 판단할 수는 없지만, 적어도 보도자료와 정책의 전체적인 방향이 어디를 향하고 있는지 정도는 알 수 있다는 생각입니다. 어쩌면, '다주택자'에 대한 현 정부의 기본적인 입장을 잘 보여주는 대목이 아닐까 싶습니다. '다주택자'에 대한 인식은 마지막까지도 변하지 않은 것 같습니다. 

 

 

 

 

과연 다주택자들은 시장에 매물을 내놓을까?

 

2020년 기준 전국의 다주택자 및 1 주택자 비율을 정리하자면 아래와 같습니다. 

 

2020년 전국 다주택자 및 1 주택자 수치 및 비율

1 주택자 : 12,376,969 명 (84%)
다주택자 : 2,319,648 명 (약 16%)
총합계 : 14,696,617 명 (100%)

 

다주택자는 유주택자 중 약 16%를 차지하고 있습니다. 약 230만 명에 달하는 수치로서 이는 결코 작은 수치가 아닙니다. 웬만한 광역시 인구수를 훨씬 넘어서는 수준의 숫자이기 때문입니다. 이는 다르게 말하면 2022년 공시 가격 인상으로 세부담을 느끼게 될 소유자의 숫자가 그만큼 많다는 것을 의미합니다. 

 

 

그렇다면 다주택자들은 시장에 매물을 내놓게 될까요? 과연 21년 공시 가격 적용을 받고 보유세 부담을 완화하기 위해 시장에 매물을 던지게 될까요? 개인적으로 그럴 가능성은 매우 낮다고 생각합니다. 

 

 

정권교체가 확실시된 현재의 상황에서 그리고 양도세 중과 유예라는 달콤한 재료가 있는 상황에서 다주택자들은 결코 쉽게 매물을 내놓지 않을 것입니다. 개인 사정에 따라 불가피하게 6/1 이전 매도를 하려 하는 물건이 있을 수는 있겠지만, 그 매물의 양이 기대만큼 많지는 않을 것입니다. 특히나 시세차익이 크다면 보유세를 부담하고서라도 양도세 중과 완화를 기대하게 될 것입니다. 

 

 

더욱 상승해버린 공시지가와 1 주택자만을 대상으로 한 세부담 완화로 다주택자들의 절대적, 상대적 부담은 더욱 커졌습니다. 하지만, 여전히 상승에 베팅을 하고 있다면 그리고 윤석열 당선인의 양도세 중과 2년 한시적 유예를 예상해 본다면 아직은 다주택자들이 버텨야 하는 이유가 더 많다는 판단입니다.

 

 

실제적으로 매물을 내놓는다 하여도 이는 보유세가 아닌 양도세 중과 유예를 타깃으로 내놓을 가능성이 커 보입니다. 2년 한시적 유예라면 최대한 상승장을 누린 후 2년이 되기 전에 팔고자 하는 형태로 말입니다.  

 

 

'다주택자'에 대한 인식을 마지막까지 바꾸지 않음으로 어찌 보면 정책과 신념의 일관성을 지켰다는 평을 받을 수도 있을 것 같습니다. 하지만, 임차를 제공하며 민간의 공급을 유도하는 다주택자의 역할을 상기할 때, 어쩌면 끝까지 잘못된 정책과 신념을 지킨 아집으로 평을 받을 수도 있을 것 같습니다. 

 

 

보유세라는 무기를 가지고 '다주택자'를 위협하는 듯 보이지만 그 매물 출회 효과는 크지 않을 것입니다. 심지어 그 효과도 최종적으로 정권이 교체된 이후에나 볼 수 있겠네요. 옥죄고 막는 것이 능사가 아니며 시장을 이기는 정부는 없다는 것을 제일 잘 알고 있는 것은 어쩌면 '다주택자' 일지도 모릅니다. 

 

 

 

 

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