송파구 가락동 미륭아파트 적정가치 스터디

21년 4월 조합설립인가가 된 중소형 평형 위주의 재건축 단지입니다. 평균 대지가 아쉬운 편이나, 고 분양가를 기대해 볼 수 있는 입지로 사업성 충족에는 큰 무리가 없어 보입니다. 아래는 해당 단지의 핵심 정보와 주변 신축 분양가를 기준으로 판단해 본 적정가치 스터디입니다. 

 

 

가락동 미륭아파트 재건축 관련 핵심 정보

※ 위치 : 서울시 송파구 가락동 138
※ 세대수 : 435 세대
※ 준공연도 : 1986년
※ 평형 구성 : 20평, 24평, 26평, 30평
※ 용적률 : 180%
※ 평균 대지지분 : 14.2평
※ 고도제한 : 105.84m ~ 109.34m
※ 해발고도 : 약 41m
※ 이론적 증축 가능 층수 : 최대 22층
※ 용도지역 : 제3종 일반주거지역
※ 진행 단계 : 21년 4월 조합설립인가
※ 조합원 지위 승계 가능 여부 확인 필요

 

 

 

 

가락동 미륭아파트 적정가치 스터디

 

적정가치 스터디를 위해 몇 가지 조건들을 가정해 보도록 하겠습니다. 우선 제일 평형이 큰 30평대 물건 기준이며, 가정에 따라 적정가치는 일부 달라질 수 있습니다. 다만, 전체적으로 어느 정도의 사업성이 나오는지를 가늠하기 위함이니 매수 시 참고 사항 정도로 활용해 주시면 됩니다. 

 

1. 적정가치 스터디를 위한 가정 5가지

1. 평형 : 미륭아파트 30평형 물건 (전용 83m2)
2. 사업 후 용적률 : 275% 
3. 평당 건축비 : 평당 900만 원
4. 분양가 : 평당 4,800만 원
5. 일반 분양 물량 : 약 100세대

 

미륭아파트 30평형대 물건은 현재 호가 기준 15.8억 수준(네이버 부동산 기준)입니다. 해당 물건의 대지지분은 15.7 평 수준으로 대지지분 평당 거의 1억에 가까운 수준입니다. 

 

 

사업 후 용적률을 275%라 가정하면, 해당 물건을 통해 증축할 수 있는 총면적은 약 43평 정도(15.7평 x 2.75)가 됩니다. 재건축을 통해 33평 물건을 받는다고 가정하면 약 10평 정도의 여유분이 생기는 것이며, 해당 10평은 일반 분양 물량 증축을 위해 쓰이게 됩니다. 쉽게 이야기하면, 30평 물건 3채를 통해 1채의 일반 분양 물량이 생기게 되는 셈입니다. 

 

 

분양가의 경우, 거여동의 송파 시그니처 롯데캐슬 분양가를 참고하여 평당 4,800만 원으로 가정하였습니다. 참고로, 인근에는 참고할만한 비슷한 조건의 신축 단지가 없는 편입니다. 시그니처 롯데캐슬은 대단지라는 메리트가 있지만 아무래도 가락동에 비해 입지가 떨어지는 편입니다. 이를 감안할 때, 적어도 비슷한 수준에서 분양가가 형성될 수 있다고 판단하였습니다.

 

 

 

 

2. 가락동 미륭아파트 적정가치

30평형 물건 (전용 83m2) 기준

A. 총수입 : 약 20.7억 
 → (15.7평 x 2.75 x 4,800만 원)

B. 총비용 : 약 3.9억
 → (15.7평 x 2.75 x 900만 원)

C. 적정가치(수입-비용) : 약 16.8억
 → (20.7억 - 3.9억)

 

대략적인 계산을 통한 해당 물건(30평형)의 적정가치는 약 16.8억 수준입니다. 해당 물건의 현 시세는 약 15.8억 수준으로 적정가치보다 약 1억 정도 저렴한 수준입니다. 1억은 분명 적은 액수는 아니지만, 재건축 사업의 불확실성을 감안할 정도로 충분한 액수도 아니라는 판단입니다. 즉, 정말 길게 보고 실수요를 할 사람이 아니라면 쉽사리 투자로 들어가기 어렵다는 이야기입니다. 왜냐하면 수익률이 저조할 것이기 때문입니다. 

 

 

반면, 실거주자의 입장에서는 이야기가 달라집니다. 일명 몸테크를 통해서 끝까지 가져가겠다는 마음이 있다면 충분히 매수를 고려해볼 수 있다고 생각합니다. 물론, 해당 단지보다 사업성 및 기타 제반 조건들이 더 좋은 단지라면 더할 나위 없이 좋은 선택이 될 것입니다. 하지만, 그만큼 현재 가격도 더 높게 형성이 되어 있을 것입니다.

 

 

그렇기에, 미륭아파트처럼 재건축이 가능할 수 있는 조건의 단지라면 그리고 감내할 수 있는 수준의 가격이라면 매수를 감행하는 것도 나쁘지 않다는 생각입니다. 부동산 슈퍼사이클을 앞두고 있는 상황에서 실거주 1채는 어찌 보면 선택이 아닌 필수가 되어가고 있습니다. 특히, 서울 요지의 핵심 입지에 가깝다면 그 필수의 정도는 더욱 올라가게 될 것입니다.

 

 

 

 

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