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송파구 가락동 미륭아파트 적정가치 스터디 21년 4월 조합설립인가가 된 중소형 평형 위주의 재건축 단지입니다. 평균 대지가 아쉬운 편이나, 고 분양가를 기대해 볼 수 있는 입지로 사업성 충족에는 큰 무리가 없어 보입니다. 아래는 해당 단지의 핵심 정보와 주변 신축 분양가를 기준으로 판단해 본 적정가치 스터디입니다. 가락동 미륭아파트 재건축 관련 핵심 정보 ※ 위치 : 서울시 송파구 가락동 138 ※ 세대수 : 435 세대 ※ 준공연도 : 1986년 ※ 평형 구성 : 20평, 24평, 26평, 30평 ※ 용적률 : 180% ※ 평균 대지지분 : 14.2평 ※ 고도제한 : 105.84m ~ 109.34m ※ 해발고도 : 약 41m ※ 이론적 증축 가능 층수 : 최대 22층 ※ 용도지역 : 제3종 일반주거지역 ※ 진행 단계 : 21년 4월 조합설립인.. 2022. 3. 30.
일산신도시 재건축을 위한 평균 대지지분 (장항동) 장항동의 경우 호수마을 5개 단지로 구성되어 있지만 용도지역은 제각각 다릅니다. 2종에서부터 준주거지역까지 용도지역이 다양하며, 아무래도 2종 보다는 3종 및 준주거 위주로 고르는 것이 유리해 보입니다. 참고로, 호수마을 3단지(삼환, 유원)의 경우 PC공법 아파트입니다. 장항동 단지별 평균 대지지분 순위 1. 호수마을 4단지 (러키, 롯데) - 24.3평 2. 호수마을 3단지 (삼환, 유원) - 23.9평 3. 호수마을 1단지 (대우) - 16.1평 4. 호수마을 5단지 (청구) - 14.2평 5. 호수마을 2단지 (현대) - 14.0평 고양시 용도지역별 최대 용적률 ※ 고양시 조례 기준 제2종 일반주거지역 : 230% 이하 제3종 일반주거지역 : 250% 이하 준주거지역 : 380% 이하 장항동 단지.. 2022. 3. 30.
일산신도시 재건축과 평균 대지지분 (정발산동) 정발산동의 경우 백석동과 비슷하게 모든 단지가 제2종 일반주거지역입니다. 차이가 있다면 아파트로 이뤄진 백석동과 달리 연립주택의 형태를 띤다는 점입니다. 전반적인 평균 대지지분은 높은 수준이나, 제2종의 한계 및 상대적으로 낮은 연차로 매력도는 떨어질 것으로 판단됩니다. 그럼에도 투자를 해야 한다면, 최대한 역에 가깝고 평균 대지지분이 높은 단지에 우선순위를 부여해야 할 것으로 보입니다. 적어도 역세권 단지의 경우 종상향 혹은 용적률 추가 부여 등의 재료가 생길 수 있기 때문입니다. 정발산동 단지별 평균 대지지분 순위 1. 밤가시마을 9단지 (드림팰리스) - 54.7평 2. 밤가시마을 6단지 (건영) - 53.8평 3. 양지마을 1단지 (건영) - 53.6평 4. 밤가시마을 5단지 (건영) - 41.2평.. 2022. 3. 29.
임대차 3법 축소 가능성은 얼마나 될까? 대통령직 인수위원회를 통해 '임대차 3 법 축소' 이야기가 나오고 있습니다. 시장 정상화를 위해 꼭 필요한 절차라 생각되지만 쉽게 이루어지기는 힘들다는 판단입니다. 왜냐하면 엄연히 법령으로 제정된 사항이며, 여소야대의 상황에서 법령을 다시 바꾸기란 쉽지 않기 때문입니다. 임대차 3 법 축소의 가능성 주택임대차 보호법 (전월세 상한제 관련) ※ 제7조(차임 등의 증감 청구권) 제1항에 따른 증액 청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. → '증액 5% 상한' 주택임대차 보호법 (계약갱신권 청구권 관련) ※ 제6조 3조(계약갱신 요구 등) 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. → '2+2 계.. 2022. 3. 28.
일산신도시 재건축과 단지별 평균 대지지분 (마두동) 마두동의 경우 백석동과 다르게 3종 일반주거지역 단지들이 몰려 있는 편입니다. 일부 단지를 제외하고는 백마 및 강촌마을 단지 대부분이 3종 단지입니다. 반면, 연립 주택 형태의 2종 단지(정발마을)도 존재하나 대폭적인 종상향이 없다면 사실상 재건축 추진은 어렵지 않을까 판단됩니다. 정발마을의 경우 역세권 중심의 추가 용적률 부여도 기대해볼 수 있지만, 보다 더 역세권에 가까운 밤가시마을 (정발산동)이 있어 아무래도 그 매력도는 다소 떨어진다고 볼 수 있습니다. 실제, 정발마을은 백마역 및 풍산역 기준 반경 500m를 벗어나고 있는 곳에 위치하여 아무래도 그 우선순위에서 밀릴 수 있다는 판단입니다. 마두동 단지별 평균 대지지분 순위 1. 정발마을 1단지 (건영) - 52.9 평 2. 정발마을 3단지 (건영.. 2022. 3. 28.
일산 신도시 재건축에 필요한 단지별 평균 대지지분 (백석동) 백석동 단지들의 경우 대부분이 2종 일반주거지역에 해당합니다. 용적률과 평균 대지지분 조건이 비슷하다면 3종 일반주거지역 단지에 비해 매력도가 떨어지는 것은 사실입니다. 조건이 불리한 만큼 재건축의 순서 역시 뒤로 밀릴 가능성이 있어 투자 시 유의가 필요해 보입니다. 참고로 일부 단지는 준주거지역에 속하며, 고양시 조례 상 2종 일반주거지역의 경우 용적률 최대 230% 그리고 준주거지역의 경우 최대 380% 까지 적용받을 수 있습니다. 백석동 단지별 평균 대지지분 순위 1. 백송마을 (건영) - 26.6 평 2. 흰돌마을 (라이프) - 25.6 평 3. 백송마을 (삼부) - 18.7 평 4. 백송마을 (대우) - 16.2 평 5. 흰돌마을 (청구) - 16.2 평 6. 백송마을 (삼호) - 16.1 평 .. 2022. 3. 28.
재건축 용적률 500%와 분당 역세권 아파트 정리 역세권에 특별하게 높은 용적률을 부여하겠다는 노후 신도시 재생 법안에 따라 분당의 역세권 단지에 주목할 필요가 있어 보입니다. 법안이 통과된 것도 아니고 역세권의 구체적인 범위가 설정된 것도 아니지만, 투자자라면 어떤 단지가 속할 수 있는지 빠른 파악을 할 필요가 있어 보입니다. 참고로, 노후 신도시 재생 법안과 용적률 500%의 근거가 궁금하신 분들을 위해 맨 아래에 관련 링크를 남겨 놓았습니다. 해당 내용을 먼저 보시고 이 글을 읽으시는 것이 더욱 효과적일 것 같다는 생각입니다. 노후 신도시 재생 관련 민주당 법안 中 노후 신도시 재생 및 공간구조개선 특별지구에 대하여 건폐율ㆍ용적률 등의 기준을 대폭 완화하고 해당 지구 내 역세권 및 특정 지구에 한하여 특별하게 높은 용적률을 부여하는 등 특례 조항을.. 2022. 3. 26.
1기 신도시 특별법(안)이 말해주는 역세권 용적률 500% 1기 신도시 재생 관련 발의안을 보게 되면 용적률 완화에 대한 부분이 언급되어 있습니다. 특히, 민주당 법안에는 역세권에 특별하게 높은 용적률을 부여한다는 문구가 있습니다. 법안의 내용을 살펴보고, 용적률 500%을 부여받을 수 있는 조건이 무엇인지 판단해 보겠습니다. 노후 신도시 재생 지원에 관한 법률안 (국민의 힘당 발의안) 제3장 노후 신도시 재생사업을 위한 지원 3. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조와 관련한 위임 규정에 따라 조례로 정한 용적률 최대한도의 예외. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제78조에 따른 용적률의 최대한도를 초과할 수 없다. 노후 신도시 재생 및 공간구조개선을 위한 특별법안 (민주당 발의안) 주요 내용 마. 노후 신도시 재생 및 공간구조개선 특별지구.. 2022. 3. 26.

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